상가 세입자가 월세를 계속 미납하면서도 계약 해지 후 비협조적으로 나오는 상황이라 명도소송을 처음 준비하시게 되어 부담이 크신 것으로 보입니다. 명도소송은 절차와 서류가 정형화되어 있는 편이지만, 사전 조치를 어떻게 밟느냐에 따라 소요 기간이 크게 달라질 수 있습니다. '명도소송에 앞서 계약 해지의 적법성부터 확보해야 합니다'라는 점이 핵심입니다. ①상가임대차의 경우 통상 3기(3개월분)의 차임이 연체되면 임대인이 계약을 해지할 수 있으며(상가건물 임대차보호법 제10조의8), 이미 미납이 누적되었다면 내용증명으로 연체액과 해지 의사를 명확히 통지해두어야 소송에서 해지 사유를 입증하기 유리합니다. ②소송 제기 전 임차인의 점유를 그대로 유지시킨 채 소유권이나 점유 명의를 임의로 바꾸는 등의 행위는 오히려 분쟁을 복잡하게 만들 수 있으므로 자제하시는 것이 좋습니다. ③명도소송과 함께 밀린 차임 및 소송 기간 동안의 차임 상당액(부당이득)을 함께 청구하는 것이 일반적이며, 이를 통해 별도 소송 없이 한 번에 정리할 수 있습니다. ④임차인이 계속 점유하며 영업을 이어가는 경우 강제집행 전 단계에서 점유이전금지가처분을 함께 신청해두어야, 소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨 집행을 방해하는 것을 막을 수 있습니다. '소송 진행 절차와 소요 기간도 미리 알아두시면 도움이 됩니다'라는 점을 안내드립니다. ①점유이전금지가처분은 통상 1~2주 내 결정이 나오고, 이후 본안인 명도소송(건물인도청구)을 제기하면 상대방이 다투지 않을 경우 3~4개월, 다투는 경우 6개월 이상 소요될 수 있습니다. ②판결이 확정되면 강제집행을 신청해 집행관이 임차인을 퇴거시키고 물건을 반출하는 절차를 거치는데, 이때 집행 비용은 우선 임대인이 부담하고 이후 임차인에게 구상하는 구조입니다. ③보증금이 남아 있다면 연체차임과 원상회복비용, 소송비용 등을 공제한 후 나머지를 반환하시면 되고, 보증금이 연체액을 초과할 경우 임의로 상계 처리할 수도 있습니다. ④상가임대차보호법상 계약갱신요구권 행사기간(10년) 중이라도 3기 차임 연체는 갱신 거절 및 해지 사유가 되므로 세입자의 갱신 주장에 흔들리실 필요는 없습니다. 따라서 대응 방법으로는, ①우선 미납 차임 내역을 정리하고 내용증명으로 계약 해지를 명확히 통지하시고, ②점유이전금지가처분과 명도소송을 함께 진행할 변호사를 선임해 절차를 위임하시며, ③밀린 차임과 부당이득금 청구를 소송에 병합해 한 번에 회수하시고, ④판결 확정 후에는 신속히 강제집행을 신청해 지연 없이 상가를 회수하시는 것이 바람직합니다. 정리하면, 명도소송은 해지 통보-가처분-본안소송-강제집행의 흐름으로 진행되며 사전 준비를 철저히 할수록 기간을 단축할 수 있습니다. 절차 위임과 구체적 전략은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.