아버님이 돌아가신 뒤 살던 집이 큰아버님 명의로 등기되어 있고, 아버님 앞으로는 가등기만 남아있는 상태에서 12년이나 흘러 가등기 효력을 두고 다툼이 벌어지신 상황으로 보입니다. 주변에서 제척기간이 지나 효력이 없다는 말을 들으셨다니 막막하실 것 같습니다. '가등기가 매매예약을 원인으로 한 것인지, 이미 성립된 청구권을 보전하기 위한 것인지에 따라 결론이 크게 달라진다'는 점이 이 사안의 핵심입니다. ①매매예약완결권은 형성권으로서 판례상 예약 성립일로부터 10년의 제척기간이 적용되고, 이 기간이 지나면 완결권 자체가 소멸해 본등기 청구를 할 수 없게 됩니다. 주변에서 말씀하신 '제척기간 10년'은 바로 이 법리를 가리키는 것으로 보입니다. ②그러나 가등기 원인이 매매예약이 아니라 이미 완결된 매매계약이나 대물변제약정에 따른 소유권이전청구권을 보전하기 위한 것이라면, 이는 형성권이 아닌 채권적 청구권이므로 민법 제162조의 소멸시효 10년이 적용되고, 그 사이 청구·압류·승인 등 시효중단 사유가 있었다면 시효가 갱신될 수 있습니다. ③따라서 등기부등본상 가등기 원인이 정확히 어떻게 기재되어 있는지, 아버님 생전에 완결권 행사나 청구 정황(내용증명, 소송 등)이 있었는지가 결정적입니다. ④가등기 자체가 소멸했더라도 큰아버님 명의 본등기의 취득 원인(상속재산분할협의의 하자, 명의신탁 등)에 무효·취소 사유가 있다면 별도의 소유권 확인 소송이나 등기 말소 청구를 검토할 여지도 남아 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ①등기부등본(폐쇄등기부 포함)을 발급받아 가등기의 정확한 원인과 설정일자를 확인하시고, ②아버님 생전 거래 관련 계약서, 내용증명, 소송 기록 등 시효중단이나 완결권 행사를 뒷받침할 자료를 최대한 찾으시며, ③큰아버님 명의 등기 취득 경위(상속, 매매 등)에 하자가 없는지도 함께 조사하시고, ④가등기말소소송이 실제 제기되면 반드시 응소하여 위 쟁점들을 적극적으로 다투셔야 합니다. 정리하면, 제척기간 도과 여부는 가등기 원인이 무엇인지에 따라 달라지는 복잡한 사안이므로, 등기부등본과 관련 서류를 지참해 부동산 전문 변호사와 정밀하게 검토받으시길 권해드립니다.