2021년 초여름 상가를 임차해 영업을 시작한 지 얼마 안 되어 누수로 천장이 내려앉는 사고를 겪었습니다. 건물주가 누수 공사를 해줬고, 내부 인테리어는 제가 사비로 복구했습니다. 그런데 당시 시공기사가 외벽과 옥상 방수까지 병행하지 않으면 재발할 거라고 경고했고, 이 사실을 건물주에게 전달했지만 여윳돈이 없다며 뒤로 미뤘습니다. 이듬해 장마철에 다시 누수가 발생했지만, 건물주는 본인 집과 사무실도 새고 있다며 대수롭지 않게 넘겼습니다. 올해 봄 보증금을 1000만원 올리고 월세도 5% 인상하는 조건으로 재계약 비슷하게 조정했는데(서면 계약서는 다시 작성하지 않았습니다), 여름 들어 인수하겠다는 사람이 나타나 집기를 정리하고 다음 달 초 계약을 진행하려 했습니다. 그러나 누수 문제 때문에 인수 예정자가 계약을 포기했고, 저는 건물주에게 이 사실을 알리며 집기도 뺀 상태라 영업 자체가 불가능하니 월세를 낼 수 없다고 통보했습니다. 건물주는 다음 달 중으로 공사하겠다고 약속했지만 두 달이 지난 지금까지도 공사는 시작조차 안 됐습니다. 마침 새로운 임차 희망자가 나타난 상황인데, 보증금을 돌려받을 때 그동안 밀린 석 달치 월세 중 처음 통보했던 한 달치만 빼고 받으면 되는 건가요, 아니면 밀린 기간 전체를 다 공제당해야 하나요?
김희성 변호사
누수로 영업을 할 수 없는 상태에서 월세를 지급하지 않았고, 임대차 종료시 반환받는 보증금에서 얼마를 공제해야하는 지에 대해서 문의하셨네요.
누수로 인하여 사용수익을 하지 못할 정도라면 정도에 따라서 월세를 감액하거나 아예 영업이 불가능한 경우라면 면제할 경우도 있습니다.
건물주와 감액 또는 면제되는 월세에 대해서 협의를 하신 후에 그 부분을 공제하고 돌려받아야 합니다.
만약에 건물주가 일방적으로 3개월치 월세 전부를 공제한다면 사용수익하지 못할 정도였다는 점을 근거로 공제부분을 다퉈야합니다.
