보증보험 청구 전 여쭙고 싶은 게 있어 남깁니다. 계약 만기일은 24년 3월 11일이고, 23년 5월부터 직장이 바뀌면서 집이 너무 멀어 중도 퇴실하고 싶어서 사람을 구했으나 제가 들어왔을 때 가격보다 현재 집 시세가 3천 이상 떨어진 상태이나, 집주인이 가격을 내리고 싶지 않다고 하여 집이 1년 가까이 안 나갔습니다. 하여 24년 12월 3일에 만기일 채우고 바로 나가겠다, 계약 연장 의사 없다고 집주인에게 문자 통보하고 확인까지 받았습니다. 이 상태로 만기일이 다가오는데 집이 안 나가자 집주인이 급히 4천을 내려서 집을 내놨고, 계약하겠다는 사람은 있는데 4천 채워줄 돈이 없다며 돈을 못주겠다는 입장입니다. 전세보증보험은 입주 시 HUG 100%로 개인가입해뒀고, 3월 11일 만기일에 그냥 보험대로 처리할까 합니다. (어차피 이만큼 오래 걸린 거 청구에 시간이 더 걸려도 상관 없습니다) 이 경우 제가 만기일 맞추어 준비해야 하는 절차를 알려주시면 감사드리겠습니다.
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첫번째, 임대차계약종료에 대한 내용증명 송부합니다. 해당 전세집을 나가실 계획이시라면 임대인에게 2개월 전에 갱신하지 않겠다면서, 정해진 날짜까지 보증금을 반환해달라는 내용으로 내용증명을 먼저 보내시면 됩니다. 개인의 명의로도 보낼 수 있고, 법인에 내용증명 대리를 맡겨 법무법인 이름으로 내용증명을 보낼 수도 있습니다. 개인이 발송하는 경우에는 형식을 갖추지 못하거나 소송 시 흠이 될 수 있는 내용을 넣을 수도 있다는 위험이 있는 반면, 법조인의 도움을 받으면 그러한 위험 없이 원활하게 진행이 가능합니다.
두번째, 계약 종료일 이후 임차권 등기명령 신청하여야 합니다. 임차권 등기란 다른 장소로 이사를 하더라도 세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖추게 되는 제도를 뜻합니다. 해당 절차가 인용되면 부동산 등기부등본에 임차권등기가 설정되는데요. 이렇게 되면 새로 들어오게 될 세입자가 등기부등본을 확인할 때, 임차권등기 설정된 집을 확인하고 계약하지 않으려고 하게 될 것이고, 이에 난감해진 임대인은 어떻게든 임차권등기설정을 해제하기 위해 귀하께 보증금을 납입하려 할 수도 있습니다.
세번째, 이사를 진행합니다. 네번째, 임대인 자산에 대한 가압류 및 가처분 설정합니다.본안 소송을 진행하기 전에 임대인이 소유하고 있는 자산을 은닉하지 못하도록 가압류 및 가처분 설정을 해둡니다.
다섯번째, 전세금반환청구소송을 진행하여 강제집행을 위한 집행권원을 확보합니다. 강제집행할 때 지연이자금까지 빠지지 않고 받아내도록 합니다. 하지만 이러한 절차는 참고만 해주시길 바라며 각자의 상황마다 임대인의 특성과 반응, 계약일자, 부동산 등기부등본에 기입된 내용 등에 따라서 상세한 전세보증금 안줄때 법적대응 방법은 달라질 수 있습니다.