2020년 5월, 코로나로 인해 계약이 파기된 이전 세입자(보증금 3천만원·월세 350만원 조건이었던 것으로 확인) 자리에 저희가 들어와 보증금 500만원, 월세 230만원으로 새로 계약을 시작했습니다. 이후 매년 갱신하면서 임대료를 약 5%씩 올려 지금은 보증금 2천만원, 월세 264만원을 내고 있습니다. 이번 5월 갱신을 앞두고 임대인에게 연락이 왔는데, 주변 시세가 올라 지금 면적이면 500만원은 받아야 한다고 하면서, 은행 이자와 재산세 부담도 늘었다고 합니다. 게다가 '코로나 시기에 체결된 계약은 이전 계약보다 임대료가 낮게 시작된 것이므로, 원상회복 개념으로 5% 인상 상한 룰이 적용되지 않는다'는 주장을 하며, 파기된 이전 세입자와의 계약서(월 350만원)를 근거로 최소 그 금액은 받아야 한다고 요구합니다. 또한 임차인의 갱신요구권 행사도 코로나 시기 계약에는 적용되지 않고, 이미 임대료 감면 혜택을 받았으니 청구권을 쓸 수 없다고 합니다. 1. 파기된 이전 세입자와의 계약서를 근거로 애초 받기로 했던 350만원을 요구하는 게 맞는 주장인가요? 2. 코로나 시기에 계약한 경우 갱신청구권이나 상가임대차보호법 적용이 배제되는 건가요? 3. 임대인의 요구가 무리한 것이라면 저희는 5% 인상 범위 안에서 협의하면 되는 건가요?
김희성 변호사
임대차 계약 갱신시 임대료 인상 범위에 대해 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 파기된 계약은 계약의 효력이 소멸하였으므로 이를 근거로 당초 받기로한 350만원을 주장할 수 없습니다.
2. 이때에도 갱신청구권이 적용되며, 5% 룰과 관련하여 코로나로 인해 감액한 경우 감액 전의 차임으로 인상하는 경우 5% 상한이 적용되지 않습니다.
3. 5%는 상한이므로 범위 안에서 협의를 하는 것이며, 협의가 안 되는 경우는 분쟁 조정위 또는 법원의 판결로 가야합니다.
