세입자가 연락도 없이 나가버리고 냉장고 뒤 벽면 오염, 세탁기 고장, 보일러 이상 작동 등 집 상태를 심각하게 훼손해 놓은 상황에서 연락도 되지 않아 법적 조치를 취하고 싶으신 것으로 보입니다. 핵심은 '임대차 종료 시 원상회복의무와 손해배상 책임'입니다. ① 민법 제615조, 제654조 및 임대차계약상 세입자는 임대차 종료 시 목적물을 원래 상태로 회복하여 반환할 의무를 부담하며, 통상적인 사용에 따른 자연 마모(통상의 손모)는 임대인이 부담하지만 고의·과실로 인한 파손이나 오염은 세입자가 배상해야 합니다. ② 냉장고 뒤 벽면에 기름을 잔뜩 묻힌 것, 세탁기 고장, 보일러 고장 등은 통상적인 사용범위를 벗어난 훼손으로 평가될 가능성이 높아 원상회복비용 및 수리비 청구가 가능합니다. ③ 다만 각 하자가 세입자의 거주 중 발생한 것인지 원래부터 있던 하자인지 입증책임이 문제되므로 입주 당시 작성한 사진, 체크리스트, 계약서상 시설물 현황이 중요한 증거가 됩니다. ④ 세입자가 연락을 받지 않고 잠적한 것으로 보이는 상황이라면 보증금에서 손해액을 공제하는 방식으로 우선 정산하는 것이 실무적으로 가장 신속한 방법입니다. 두 번째로 '민사와 형사 조치의 구분'도 확인이 필요합니다. ① 단순히 관리 소홀로 인한 훼손이라면 민사상 손해배상청구(원상회복비용 상당액) 대상이지 형사상 재물손괴죄까지 성립하기는 어려운 경우가 많습니다. ② 다만 고의로 벽면에 기름을 바르거나 시설을 망가뜨렸다는 정황이 명확하다면 형법 제366조 재물손괴죄 성립도 검토해볼 수 있으며, 이 경우 경찰에 고소해 수사를 통해 고의성을 규명할 수 있습니다. ③ 보증금이 남아있다면 수리비를 공제한 나머지만 반환하고, 수리비가 보증금을 초과하면 초과분에 대해 별도로 손해배상청구소송(3천만원 이하는 소액심판)을 제기할 수 있습니다. ④ 세입자의 새로운 주소를 알 수 없다면 내용증명 발송 시 최후 주소로 발송하고, 소송 시에는 주민등록초본 발급이나 보정명령을 통해 송달주소를 확보해야 합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 훼손 상태를 사진과 영상으로 즉시 상세히 기록하고, ② 수리업체 견적서를 받아 손해액을 구체적으로 산정하며, ③ 내용증명을 통해 원상회복비용 청구 의사를 공식적으로 통지하고, ④ 응답이 없으면 보증금에서 공제 정산하고 초과분은 소액심판이나 지급명령을 신청해야 합니다. 정리하면, 통상적 손모를 넘어선 고의적·과실적 훼손은 세입자에게 원상회복비용을 청구할 수 있으며 필요시 형사고소도 병행할 수 있으므로, 정확한 청구 절차와 금액 산정은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.