반복되는 천장 누수로 복층 사용이 불가능해 폐업을 검토 중이신데, 계약기간이 1년 남은 상태에서 폐업 시 보증금을 즉시 반환받을 수 있는지 문의하신 것으로 이해했습니다. ▶ 핵심 정리 단순히 폐업만으로 보증금을 바로 돌려받기는 어렵습니다. 누수로 임차 목적 달성이 곤란하다는 점을 근거로 '해지'라는 법적 절차를 밟아야 하며, 임대인이 합의해지에 응하면 반환이 원활하고, 응하지 않으면 해지 및 보증금반환청구를 재판으로 진행해야 합니다. ▶ 법률상 검토 ① 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지·수선할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 천장 누수처럼 임차인이 통상의 방법으로 사용·수익할 수 없는 하자는 원칙적으로 임대인의 수선의무 대상입니다. ② 판례(대법원 2004다11599 등)는 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 임차인이 사용·수익할 수 없는 상태에 이른 경우, 그 지장의 정도에 따라 차임의 전부 또는 일부 지급을 거절할 수 있고, 사용·수익이 사회통념상 불가능한 정도라면 임차인은 계약을 해지할 수 있다고 봅니다. ③ 다만 임차인이 임의로 폐업(영업 중단)만 한다고 하여 계약이 자동 종료되거나 보증금 반환채권이 곧바로 발생하는 것은 아닙니다. 적법한 해지 의사표시와, 목적물 반환(원상회복·명도)이 이루어져야 보증금 반환의무와 동시이행 관계가 정리됩니다. ▶ 실무적으로 이렇게 하세요 첫째, 누수의 원인·경위·기간과 그로 인해 복층 등 영업이 불가능한 상태를 사진·수리이력·업체 확인서 등으로 구체적으로 정리하십시오. 둘째, 임대인에게 '누수로 임차 목적 달성이 불가능하므로 수선 또는 계약해지 및 보증금 반환'을 요구하는 내용증명을 발송하십시오. 임대인이 해지에 동의하면 합의해지로 보증금 반환에 문제가 없습니다. 셋째, 임대인이 합의해지를 거부하면, 하자로 인한 해지 및 보증금반환청구를 소송(필요 시 임차권등기명령 병행)으로 진행하시기 바랍니다. 누수 원인이 3층에 있다면 그 책임 소재와 별개로, 임대인에 대한 관계에서 사용·수익 장애를 주장할 수 있습니다. ※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.