전세사기 피해로 보증금을 돌려받지 못해 법적 조치를 준비하고 계신 것으로 보입니다. '지급명령과 전세보증금반환소송은 목적이 다르므로 상황에 맞게 선택하거나 병행해야 합니다' ① 지급명령은 임차인이 임대인을 상대로 간이한 절차를 통해 집행권원을 확보하는 제도로, 임대인이 이의신청을 하지 않으면 확정판결과 같은 효력을 가지며 비용과 기간이 짧다는 장점이 있습니다. ② 그러나 임대인이 이의신청을 하면 사건은 자동으로 소송절차로 이행되므로, 임대인의 소재가 불분명하거나 다툼의 여지가 클 것으로 예상되면 처음부터 반환소송으로 진행하는 것이 효율적일 수 있습니다. ③ 반환소송은 임대인이 다투더라도 법원의 심리를 거쳐 확정판결을 받을 수 있어 향후 강제집행의 근거가 확실해진다는 장점이 있으나, 지급명령보다 기간이 길고 비용도 다소 높습니다. ④ 이미 임대인의 잠적이나 다수 피해자 발생 등 전세사기 정황이 뚜렷하다면 지급명령보다는 처음부터 소송을 통해 판결을 확보하는 편이 실무상 더 안전한 경우가 많습니다. '전세사기 피해자는 법률지원 제도를 통해 비용 부담을 상당 부분 줄일 수 있습니다' ① 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 국토교통부 전세피해지원센터나 대한법률구조공단을 통해 소송대리 및 소송비용 지원을 받을 수 있는 제도가 마련되어 있습니다. ② 다만 전세사기피해자로 결정되어야 지원 대상이 되는 경우가 많으므로, 먼저 관할 시·도에 피해자 결정 신청을 해두시는 것이 중요합니다. ③ 법률구조공단의 지원은 소송비용 전액이 아니라 요건에 따라 일부 또는 실비 수준으로 지원되는 경우가 많고, 승소 후 회수한 금액에서 상환하는 방식(구조상환금)이 적용될 수도 있습니다. ④ 지원되지 않는 부분, 예컨대 인지대·송달료 실비나 강제집행 비용 등은 본인이 부담해야 하는 경우가 일반적이므로 사전에 지원 범위를 정확히 확인해야 합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임대인의 자력과 소재, 다툼 가능성을 먼저 파악해 지급명령과 반환소송 중 유리한 절차를 선택하시고, ② 전세사기피해자 결정 신청을 병행해 법률구조공단 등의 지원 요건을 충족하는지 확인하시며, ③ 확정된 집행권원을 바탕으로 임대인의 다른 재산(급여, 부동산, 예금 등)에 대한 강제집행이나 재산명시·재산조회 신청까지 염두에 두시고, ④ 형사고소(사기죄) 병행 여부도 함께 검토해 압박 수단을 다각화하시길 권해드립니다. 정리하면, 상황에 따라 지급명령만으로 충분할 수도 있고 곧바로 반환소송이 필요할 수도 있으며, 법률구조공단 등의 지원을 받더라도 일부 비용은 본인 부담이 남을 수 있습니다. 정확한 것은 전세사기 관련 경험이 많은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.