전 건물주와 사이에 1층 앞 공간을 사장님이 독점적으로 이용하는 약정을 구두로 하셨다면 이는 법적으로는 효력이 있는 것이고, 다만 그 건물주가 다른 세입자들과 사이에 위와 같은 구두 약정을 전제로, 그 공간을 사용하지 못하도록 하지 않고 이용할 수 있도록 약정을 했다면 이는 사장님과 사이에 계약 위반이므로 손해배상청구 등으로 권리구제를 받아야 하는 상황일 것입니다. 그런데, 임대차계약에 따른 권리의무를 포괄적으로 승계받는 새 건물주와 사이에 계약 갱신을 앞두고 있는 상황에서 만약 일방적으로 차임을 지급하지 않을 경우, 새 건물주가 전 건물주와 사장님이 체결했던 독점적 이용 권리에 대한 내용을 인정한다면, 이를 전제로 다른 세입자들에게 배타적인 권리를 주장할 수 있으므로 새 건물주에게도 다른 세입자들이 이용하지 못하도록 조치해줄 것을 요청할 수 있고 계약 갱신할 때 그러한 내용을 기재하자고 할 수 있을 것이고, 만약 사장님의 배타적인 권리를 인정하면서도 다른 세입자와 사이에도 이용할 수 있다는 내용을 약정을 한 것을 승계한다는 태도를 보인다면 전 건물주에게 할 수 있듯 손해배상 청구 등을 할 수도 있을 것입니다. 그러나 새로운 건물주가 사장님의 독점적인 이용 권리를 부인하는 태도를 취하면, 마땅히 전 건물주와 사이에 구두약정한 내용을 입증하기 어려울 것이고, 그렇게 되면 만약 차임 미지급액이 3기에 달할 경우 계약을 해지당하거나 갱신이 어려워질 수 있을 것입니다. 따라서, 현 상황에서 차임을 미지급하는 방법은 위와 같은 리스크가 있다는 점을 염두에 두시고 새 건물주와 대화 경과를 보아가면서 신중히 접근해야 할 방법으로 보입니다. 우선 새 건물주와 대화와 설득을 더 해보시고, 차임 미지급 방법 이외의 방법으로는, 가령 갱신을 앞두고 있는 상황에서 차임을 더 올려주는 등 다른 이익을 제공하면서 전 건물주와 사이에 구두약정한 독점적 권리를 인정하고 보장해 달라고 하는 내용을 제안해 보는 것을 고려해볼 만 하다고 생각됩니다. 딱히 정답이 있기 보다는 구두 약정 입증이 쉽지 않은 상황에서 여러 가능한 상황을 염두에 두고 지혜롭게 대처해야 할 상황이라 생각됩니다.