기존에 있던 건물이 매각되면서 철거된다고 해서 가게를 옮겨야 했고, 마땅한 자리를 찾아 권리금을 주고 새로 계약했습니다. 저희는 프랜차이즈라 어차피 매장을 전부 철거하고 새로 인테리어를 해야 하는 상황이라 종전 시설(족발집이었고 저는 치킨집을 준비 중입니다)이 딱히 필요하지 않았지만, 종전 임차인이 처음 입주할 때 공사비가 많이 들었다며 권리금을 꼭 받아야겠다고 해서 부담스러워도 계약을 진행했습니다. 철거를 부탁드렸는데 수십 년 장사하면서 시설을 철거하고 나가본 적이 없다며 한 푼도 보탤 수 없다고 하시길래, 남은 비품을 저희가 중고로 팔아서 철거비용에 보태겠다고 하니 그렇게 하라고 하셨습니다. 그런데 이제 와서 잔금을 전부 치러야만 문을 열어주겠다고 하고, 잔금을 낸 뒤 건물주와 새 임대차계약도 체결해서 그날부터 월세도 내라고 합니다. 그렇게 되면 청소·정리·철거·인테리어 기간까지 한 달 넘게 기존 족발집과 지금 준비 중인 치킨집 두 곳의 임대료를 동시에 내야 하는 상황이 됩니다. 알아보니 원래는 종전 임차인이 시설을 철거하고 나가는 게 맞다고 하던데, 계약서에는 '현 상태의 시설 및 비품의 선별, 정리, 폐기는 양수인이 한다'는 조항이 들어 있습니다. 이 경우 종전 임차인에게 철거비용을 일부라도, 가능하면 전부라도 부담시킬 수 있는 방법이 있을까요?
김희성 변호사
1. 임차인 원상회복 의무에는 임차인이 설치한 시설물의 철거 의무도 포함됩니다.
2. 계약서에 "현 상태의 시설 및 비품의 선별, 정리, 폐기는 양수인이 한다"라는 조항의 해석이 쟁점입니다. 현 시설의 폐기는 양수인이 한다는 특약은 양수인이 시설을 인수하고 선별하여서 철거하도록 정한 것으로 해석되므로 양수인이 철거의무를 부담할 의무가 있습니다.
3. 또한 철거를 양수인이 하겠고, 비품은 양수인이 처분하고 대금을 가지겠다고 한 사정을 보면, 위 2번과 같이 해석할 수 있습니다.
4. 지금까지로는 종전 임차인에게 철거비용을 청구하기는 어렵습니다.
5. 다만 시설을 권리금에 시설 권리금을 포함되어 있고, 처음부터 족발집 시설이 필요하지도 않은 상황이었다면 권리금 조정을 주장해볼 수는 있다고 보입니다.
6. 만약 위 특약을 넣은 경위가 족발집 시설물을 인수하기로 한 사정이 아니었다면 특약을 다르게 해석할 여지가 있으므로 이러한 사정이 있다면 다시 변호사와 상담을 해보시기 바랍니다.
