안녕하세요. 저는 현재 상가 1층에서 카페를 운영하고 있습니다. 처음 계약할 때는 5년간 임대차계약을 체결했고, 그 이후 임대인과 다시 5년 재계약을 맺어 현재까지 영업을 이어오고있습니다. 최근 개인사정으로 가게를 양도하려고하는데 권리금을 받고 새로운 임차인에게 넘길수 있는지가 궁금합니다. 이미 10년간 계약을 진행한 상황이라 상가임대차보호법상 계약갱신청구권이 더이상 적용되지 않는다고 들었는데, 이런 경우에도 권리금 회수 기회는 보장받을 수 있는건지 알고 싶습니다. 임대인이 혹시 권리금 받는것을 방해할 수 있는지도 궁금합니다.
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결론부터 말씀드리면, 총 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신청구권이 없더라도, 권리금 회수 기회는 보장받을 수 있습니다.
1. 계약갱신청구권과 권리금 회수 기회의 분리
계약갱신청구권 (만료): 상임법 제10조에 따라 임차인의 계약갱신청구권은 최초 임대차 시작일로부터 총 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있습니다. 상담자님은 이미 10년 이상 영업했으므로 더 이상의 계약 갱신 요구는 불가능합니다.
권리금 회수 기회 (보장): 상임법 제10조의4는 임대차 기간이 종료되더라도 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 대법원 판례도 계약갱신청구권 기간(10년)이 지났더라도 임대인은 권리금 회수 기회 보장 의무를 진다고 판시하고 있습니다.
2. 임대인의 방해 행위 및 대처 방안
임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해할 경우, 임차인(상담자님)은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
방해 행위의 정의: 임대인이 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나, 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우, 또는 정당한 사유 없이 임대차 계약 체결을 거절하는 행위 등이 방해 행위에 해당합니다.
대처 방안: 권리금 회수 기회 보장을 받기 위해서는 임대차 기간 종료일 6개월 전부터 종료 시까지 임대인에게 신규 임차인을 주선하고 그 과정을 통지했다는 명확한 증거를 남겨야 합니다.
3. 가장 안전한 진행 절차
임대차 종료 6개월 전부터 신규 임차인 주선을 시작해야 하며, 임대인에게 내용증명 등을 통해 신규 임차인 후보를 알리고 계약 체결을 요청하는 등 객관적인 증거를 확보하는 것이 가장 중요합니다.
권리금 회수 분쟁은 임대차 종료 시점에 발생하며, 절차적 증거 확보가 승패를 좌우합니다. 신규 임차인 주선 과정에서 임대인의 방해 행위를 사전에 차단하고, 손해배상 청구를 위한 법적 자료를 체계적으로 준비하기 위해 상가 임대차 전문 변호사와 로시컴 심화상담을 진행하시는 것을 추천드립니다.
