안녕하세요. 전세보증금이 반환되지 않은 상황이라면 많이 불안하실 겁니다. 특히 말씀하신 대로 매수인이 의심스러웠는데도 중개인이 “괜찮다”며 거래를 진행했다면, 중개인의 주의의무 위반(중개과실) 여부를 충분히 검토해볼 수 있습니다. 1. 부동산 중개인의 법적 책임 공인중개사는 ‘중개대상물에 관한 권리관계와 거래상 중요사항을 확인·설명할 의무’가 있습니다. 이는 「공인중개사법 제25조 제1항」에 명시되어 있습니다. 즉, 중개인은 단순히 서류만 전달하는 역할이 아니라 계약 당사자(매수인·매도인·임대인·임차인)의 신원, 소유권, 권리관계, 자금조달 계획, 계약의 안정성(보증금 반환 가능성) 등을 합리적으로 검토하고 거래 상대방의 위험을 경고할 의무가 있습니다. 2. 이번 사건에서의 과실 가능성 사안의 핵심은 “매수인의 신용이 불분명했고, 임차인이 불안을 표시했음에도 중개인이 이를 무시한 채 거래를 강행했다” 는 점입니다. 이 경우, 중개인은 다음과 같은 주의의무 위반으로 평가될 수 있습니다. 매수인의 실질적 신원(부부 여부, 자금 출처)을 확인하지 않음 임차인이 명확히 불안을 표현했음에도 아무런 추가 확인이나 경고를 하지 않음 거래 상대방의 자금 능력을 과도하게 신뢰하게 만드는 오해 유발 발언을 함 이러한 사정이 입증된다면, 중개사의 과실에 따른 손해배상책임(민법 제750조, 불법행위책임) 또는 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 주장할 수 있습니다. 3. 손해배상 및 공제조합 청구 가능성 공인중개사는 의무적으로 공제조합(한국공인중개사협회 공제) 에 가입되어 있습니다. 중개인의 과실로 금전적 손해를 입은 경우, 공제조합을 상대로 ‘공제금 지급 청구’를 할 수 있습니다. 다만, 과실 입증이 핵심입니다. 즉, 단순히 “중개인이 믿으라 했다” 수준이 아니라, 매수인의 허위 진술을 알고도 방치했거나, 신원확인서류·가족관계증명 등을 확인하지 않았다는 구체적 정황이 있어야 배상이 인정됩니다. 4. 실제 대응 순서 1) 공인중개사에게 내용증명 발송 → 거래 경위, 당시 설명 내용, 손해금액(전세보증금 미반환액)을 정리해 “중개인의 과실로 손해를 입었으니 책임을 인정하고 공제절차를 안내해달라”고 통보. 2) 공제조합(한국공인중개사협회) 손해배상 청구 → 중개사무소 명의·등록번호를 확인하고, 필요한 증거(문자, 녹취, 계약서, 설명서, 상담내용 등)를 함께 제출. 3) 민사소송 병행 가능성 검토 → 공제금 지급이 거절되면, 중개사 및 공제조합을 상대로 손해배상 청구 가능. 5. 현실적인 전망 현재와 같은 상황에서 임차인이 이미 위험 신호를 알렸음에도 중개사가 거래를 강행했다면 중개 과실 인정 가능성은 상당히 높습니다. 반면, 중개인이 “임차인이 스스로 동의했다”고 주장할 경우 대화·문자·통화기록 등으로 “임차인이 위험성을 명확히 제기했다”는 점을 입증해야 합니다.