안녕하세요. 불법건축물은 원칙적으로 건축물대장에 등재되어 있지 않기 때문에 등기 불가능합니다. 다만 일정 요건을 갖추면 건축물대장 정리 후 등기 신청이 가능합니다. 우선 지자체 건축과에 ‘존치 가능 여부’를 확인하셔야 합니다. 건축법상 이행강제금 부과나 철거 명령 대상이 아니라면, 현황조사 및 구조안전 확인 절차를 거쳐 사후 양성화(사용승인)를 신청할 수 있습니다. 양성화 승인이 나면 건축물대장이 새로 생성되고, 그다음에야 건축물 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다. 이때 토지 소유자(종중 구성원)들의 서면 동의서와 인감증명서가 필요하며, 건물 매수사실을 입증할 수 있는 매매계약서나 사용승낙서도 함께 제출해야 합니다. 만약 양성화가 불가한 건물로 판단된다면, 기존 건물 철거 후 적법한 절차로 신축 후 등기하는 방법 외에는 법적으로 소유권을 인정받기 어렵습니다. 정리하자면, ① 관할 지자체 건축과에 ‘불법건축물 현황조사 및 양성화 가능 여부’ 문의 ② 양성화 승인 시 건축물대장 생성 ③ 토지 공유자 동의서 첨부해 소유권보존등기 신청 순으로 진행하시면 됩니다. 행정절차와 등기신청 모두 법률적 검토가 필요하므로 부동산 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.