올해초에 작은 식당을 권리금을 주고 인수해 운영하고 있습니다. 계약기간은 2년이고, 이전 임차인이 설치한 주방시설은 그대로 있는 상태입니다. 제가 궁금한 점은 1. 계약 만료시 원상복구 조항이 있는데, 원상복구 기준이 제가 인수한 시점인지, 아니면 임대인이 요구하면 더 이전 상태(설비철거 등)까지 복구해야 하는지 알고싶습니다. 2. 장사가 잘되서 2년뒤에 다시 권리금을 받고 가게를 넘기고싶은데 임대인이 신규 임차인을 받지않겠다고 하면 양도 자체가 불가능해지는지 궁금합니다.
김희성 변호사
권리금을 주고 인수하여 장사를 하는 경우 원상회복의무와 권리금 회수에 관하여 문의하셨네요.
원상회복의무는 임차들어올 당시를 기준으로 하므로 전 임차인이 설치한 부분은 원상회복할 의무는 는 없습니다.
다만, 특약으로 전 임차인이 설치한 부분도 포함하여 원상회복하기로 한 경우는 예외입니다.
또한 전 임차인의 지위가 전전 양도되었다고 본 경우에는 전 임차인이 설치한 부분까지도 원상회복의무를 인정한 사례가 있기는 하나 동일한 상호, 보증금과 차임도 동일하고, 계약기간도 종전 임차인의 계약 기간으로 그대로 계약한 경우 등 요건이 까다로우므로 이에 해당할 가능성은 적다고 보입니다(이부분은 상담글만으로 판단하기는 어려우므로 변호사와 상담을 해보시기 바랍니다).
임대인은 권리금 회수 기회를 방해하면 손해배상을 해줘야합니다.다만, 임차인이 3기 차임연체, 합의하여 상당한 보상을 해준경우, 무단전대, 건물의 파손, 재건축을 임차 당시 고지한 경우, 상가건물을 1년 6개월이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우는 예외입니다.예외인 경우에 해당하지 않으면 새로운 임차인을 구해오고 임차인으로부터 권리금을 회수하면 됩니다.
