임차 중인 상가가 경매 진행 중이고 저는 후순위 임차인입니다. 배당신청은 했지만 배당받을 금액은 없을것으로 보입니다. 곧 낙찰될것 같고, 새 임대인이 정해지면 보증금을 다시 낼 여력이 없어 영업을 종료하고 나가려고 합니다. 낙찰 후 퇴거 절차는 어떻게 진행되는지, 새 임대인과 퇴거기간을 협의하면 되는지 궁금합니다. 현재 임대인은 보증금을 돌려줄 의사가 없어 보이는데, 지급명령 신청은 퇴거 후에 해도 되는지, 임대인이 당장 변제능력이 없으면 결국 못받게 되는지도 알고 싶습니다.
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후순위 임차인으로 배당을 받지 못하는 경우라도 임대차보증금 반환채권 자체가 소멸하는 것은 아닙니다. 다만 경매로 소유자가 변경되면, 낙찰자는 기존 임대차를 인수하지 않으므로 상담자님은 새 임대인과 퇴거 시점과 기간을 협의해 나가게 됩니다. 통상 일정 기간의 명도 유예를 두고 퇴거하는 방식이 많습니다.
보증금 반환 책임은 기존 임대인에게 그대로 남아 있습니다. 따라서 보증금을 받지 못한 채 퇴거하더라도, 임대인을 상대로 지급명령 또는 보증금반환청구 소송을 진행할 수 있습니다. 지급명령은 퇴거 전·후 어느 시점에 신청해도 무방하나, 실제 집행을 위해서는 임대인의 재산 파악이 중요합니다.
임대인이 당장 변제능력이 없다고 하더라도, 확정판결이나 지급명령을 받아두면 이후 재산이 생겼을 때 강제집행이 가능합니다. 시간이 걸릴 수는 있으나, 권리를 포기하지 않는 것이 중요합니다.
경매 낙찰 전후의 법적 관계 설정과 보증금 반환을 위한 채권 추심은 매우 전문적인 영역입니다. 기존 임대인의 재산을 찾아 압류하기 위한 재산 명시 및 채권 추심 절차의 진행, 그리고 낙찰자와의 안전한 퇴거 협의에 대한 구체적인 자문 및 대리가 필요하시다면 부동산 및 민사소송 전문 변호사와 로시컴 심화상담을 진행하시는 것을 추천드립니다.
