한 건물에서 총 4개 호실을 임차해서 장사하고 있는데, 그중 2개 호실이 경매가 진행 중입니다. 건물주는 밀린 월세를 내면 보증금을 돌려주겠다고 하는데, 저는 경매가 시작된 뒤로 1년 넘게 그 2개 호실의 월세를 내지 않고 있는 상태입니다. 나머지 2개 호실은 정상적으로 월세를 내고 있습니다. 요즘 경기가 너무 안 좋아서 폐업하고 다른 자리로 옮기려고 하는데, 이전하는 곳은 아내 명의로 사업자등록을 하고 저는 무직이 될 예정입니다. 이런 상황에서 밀린 월세는 안 내고 보증금도 포기한 채 그냥 나가면 되는 건지 궁금합니다. 시설비와 권리금으로만 1억 8천만 원 정도 들였는데 양도양수가 되지 않아 결국 포기하고 옮기려는 겁니다. 정상 납부 중인 2개 호실은 계약기간이 3월 말까지고, 경매가 진행 중인 2개 호실은 2025년 3월에 만기가 됩니다.
김희성 변호사
총 4호실 중 2호실이 경매 진행 중이고, 경매 진행 중인 2호실은 2025년 3월 만기, 약 1년 이상 월세 미납 중이고 정상 납부 중인 2호실은 2025년 3월 말 계약 만료 예정인 것으로 보입니다.
월세를 3기 이상 미납하는 경우 갱신청구권 소멸, 권리금 회수 기회 상실 등 불이익이 있습니다. 다만 그렇더라도 나중에 경매가 취하되는 경우에는 불안의 항변권을 주장하여 그러한 불이익이 적용되지 않는다고 주장할 수 있습니다.
선순위 근저당의 존재 여부, 예상되는 낙찰가와 배당순위권자를 고려할 때 보증금을 전부 회수 가능한 경우라면 월세를 지급해도 무방합니다.
다만, 회수 가능성이 불투명한 경우는 통상적으로 월세 지급을 보류하는 것이 임차인에게 유리합니다.
그런데 설령 월세 지급을 보류하더라도 지급하지 않은 월세를 공제하지 않고 보증금을 전부 반환받기는 어렵습니다.
