안녕하세요. 오피스텔을 임대 중인 상태에서 아파트를 양도하시려니 1세대 1주택 비과세 요건이 걸릴까 걱정되시는군요. ▶ 먼저 상황 정리 소득세법 제88조 제7호는 "주택"을 건축법 등 공부상의 용도구분과 관계없이 세대가 실제로 상시 주거용으로 사용하는 건물로 정의하고 있습니다. 즉 건축물대장상 업무시설로 등재된 오피스텔이라도 임차인이 실제로 그 안에서 취사와 취침 등 생활을 하고 있다면, 양도소득세를 계산할 때는 공부상 용도가 아니라 사실상 사용현황에 따라 주택으로 판정됩니다. 반대로 임차인이 사무실 용도로만 사용하고 있다면 업무용 건물로 보아 주택 수에서 제외됩니다. ▶ 오피스텔 주택 수 산입 판정 시 살펴야 할 쟁점 ① 실질과세 원칙에 따른 사실상 용도 판단 국세청은 계약서상 문구가 아니라 오피스텔 내부에 취사시설과 욕실이 있는지, 임차인이 실제로 상시 거주하고 있는지를 기준으로 판단합니다. 임차인의 세대주 전입신고 여부, 관리비 부과 내역, 현장 확인 자료가 핵심 증빙이 됩니다. ② 종합부동산세와 양도소득세의 판정 기준 차이 종합부동산세법 제2조 제3호는 지방세법 제104조 제3호에 따른 주택을 과세대상으로 삼는데, 재산세의 현황부과를 규정한 지방세법 시행령 제119조에 따라 오피스텔 소유자가 관할 지자체에 주거용 사용을 신고하면 재산세와 종부세가 주택분으로 과세됩니다. 신고를 하지 않아도 실제 주거용으로 확인되면 과세관청이 직권으로 주택분으로 전환할 수 있습니다. ③ 1세대1주택 비과세 판정에 미치는 영향 소득세법 시행령 제154조는 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유한 경우에만 비과세를 적용합니다. 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용 중이라면 아파트와 합산해 1세대 2주택으로 보아 아파트 양도 시 비과세를 받지 못하게 됩니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 임차인이 실제로 거주하며 생활하고 있다면 계약서상 업무용이라는 문구만으로는 주택 제외를 인정받기 어렵습니다. 둘째, 전입신고가 되어 있지 않더라도 관리비, 우편물, 실제 이용 형태 등 정황 증거로 주거용 판정이 내려질 수 있습니다. 셋째, 아파트 양도 전 오피스텔의 실제 사용현황을 먼저 정리하지 않으면 예상치 못한 세부담이 발생할 수 있습니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 오피스텔 임대차 계약을 갱신할 때 업무용 사용 특약을 명시하고 실제 사용현황을 주기적으로 확인하시기 바랍니다. 둘째, 아파트 양도 전 전입세대 열람 등으로 오피스텔의 주거용 여부를 미리 파악해 두시기 바랍니다. 셋째, 오피스텔이 이미 주거용으로 사용 중이라면 아파트 양도 시기를 조정하거나 오피스텔 처분 순서를 세무사와 함께 검토해 보시기 바랍니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 구체적인 세무 판단은 개별 사실관계 및 최신 세법 개정 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고나 절차 진행 전에 반드시 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.