안녕하세요. 아파트 4채를 모두 전세로만 임대하고 계셨는데 최근에야 간주임대료라는 개념을 접하게 되어 당황스러우시겠습니다. 정확한 과세 구조부터 하나씩 짚어드리겠습니다. ▶ 먼저 상황 정리 소득세법 제25조와 같은 법 시행령 제53조에 따르면, 부부 합산 3주택 이상을 보유한 상태에서 각 주택의 보증금 합계가 3억원을 초과하면, 그 초과분에 대해 일정 이자율을 곱한 금액을 임대수입으로 보아 종합소득세를 과세합니다. 이를 간주임대료라고 합니다. 다만 부가가치세법 제26조 제1항 제12호에 따라 주택 임대용역 자체가 부가가치세 면제 대상이므로, 주택을 전세로만 임대하는 경우 부가가치세상 간주임대료는 애초에 발생하지 않습니다. 즉 귀하의 경우 부가가치세는 신경 쓰지 않으셔도 되지만, 종합소득세 측면의 간주임대료는 실제로 검토가 필요한 상황입니다. ▶ 전세보증금 간주임대료 과세 시 살펴야 할 쟁점 ① 주택 수 산정 기준 소득세법 시행령 제53조 제4항에 따라 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수 계산과 보증금 합산에서 제외됩니다. 보유 중인 4채 가운데 이런 소형주택이 포함되어 있다면 실제 과세 대상 주택 수와 보증금 범위가 달라질 수 있습니다. ② 3억원 초과분에 대한 계산 방식 간주임대료는 보증금등의 적수에서 3억원의 적수를 뺀 금액에 60퍼센트와 1/365(윤년은 366)을 곱하고, 다시 정기예금이자율을 곱한 뒤 해당 임대사업에서 실제로 발생한 이자·할인료·배당금 등 금융수익을 차감해 계산합니다. 정기예금이자율은 매년 기획재정부 고시로 정해지며 현재 3.1%가 적용되고 있습니다. ③ 종합소득세 합산 신고 의무 계산된 간주임대료는 부동산임대업 사업소득의 총수입금액에 합산되어 다른 소득과 함께 종합소득세로 신고·납부해야 합니다. 지금까지 신고 없이 지나온 과거 귀속연도분이 있다면 해당 연도별로 다시 계산해 정리해야 합니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 보유 중인 4채 각각의 전용면적과 기준시가를 먼저 확인해 소형주택 제외 대상인지부터 가려야 실제 과세 범위가 정해집니다. 둘째, 보증금 전체가 아니라 3억원을 초과하는 부분에 대해서만 간주임대료가 계산되므로, 7억 2천만원이라는 합계액 전부가 과세되는 것은 아닙니다. 셋째, 그동안 종합소득세 신고를 하지 않으셨다면 과거 귀속연도분까지 소급해 검토해야 하며, 무신고가산세와 납부지연가산세가 함께 발생할 수 있는 부분도 함께 고려하셔야 합니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 4채 각각의 전용면적과 기준시가 자료를 정리해 소형주택 제외 여부부터 확인하시기 바랍니다. 둘째, 정확한 간주임대료는 보증금의 일별 적수 계산이 필요한 만큼 세무사와 함께 연도별로 재계산해 실제 추가 세액을 파악하시기 바랍니다. 셋째, 과거 미신고분이 확인되면 자진 기한후신고를 통해 가산세 부담을 최소화하는 방향으로 진행하시는 것이 유리합니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 구체적인 세무 판단은 개별 사실관계 및 최신 세법 개정 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고나 절차 진행 전에 반드시 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.