안녕하세요. 자녀분께 시세보다 낮은 가격으로 아파트를 매도하려고 하시는군요. 저가양도 시 발생할 수 있는 세금 문제를 정리해 드리겠습니다. ▶ 먼저 상황 정리 부모와 자녀 사이처럼 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가격으로 거래하면 상속세및증여세법 제35조 제1항이 적용됩니다. 이 조항은 특수관계인으로부터 시가보다 낮은 가격으로 재산을 양수한 자가 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 이익을 얻은 경우, 그 이익을 증여재산가액으로 보아 증여세를 과세하도록 정하고 있습니다. 다만 아무리 작은 차액도 곧바로 과세되는 것은 아니고, 시가와 대가의 차액이 '시가의 30%에 상당하는 금액'과 '3억원' 중 적은 금액 이상인 경우에만 증여세 과세 대상이 됩니다. 이 기준에 미달하면 증여세 문제는 발생하지 않습니다. ▶ 저가양도 시 살펴야 할 쟁점 ① 증여재산가액 계산 방식 과세 요건을 충족하면 증여재산가액은 '시가와 대가의 차액'에서 '시가의 30%와 3억원 중 적은 금액'을 뺀 금액으로 계산됩니다. 예를 들어 시가 9억원인 아파트를 7억원에 판다면 차액은 2억원인데, 시가의 30%인 2억 7천만원과 3억원 중 적은 금액인 2억 7천만원에 미달하므로 이 사례만 놓고 보면 증여세 과세 요건 자체가 성립하지 않습니다. 다만 시가가 더 높게 평가되거나 실제 대가가 더 낮아지면 결과가 달라질 수 있으므로 거래마다 개별적으로 계산해 보아야 합니다. ② 매도인의 양도소득세 부당행위계산부인 증여세 기준을 충족하지 않는다고 해서 안심할 수는 없습니다. 소득세법 제101조와 같은 법 시행령 제167조는 특수관계인 간 거래에서 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5%에 상당하는 금액 이상이거나 3억원 이상인 경우, 매도인의 양도소득세를 실제 받은 대가가 아니라 시가를 기준으로 다시 계산하도록 정하고 있습니다. 증여세 기준인 30%나 3억원보다 훨씬 낮은 5% 기준이 적용되기 때문에, 증여세는 나오지 않아도 부모님이 부담할 양도소득세는 시가 기준으로 늘어날 수 있습니다. ③ 시가는 어떻게 산정하나 이 모든 판단의 출발점은 '시가'입니다. 상속세및증여세법 제60조, 제61조에 따라 매매사례가액이 있으면 그 가액이 우선 적용되고, 특히 아파트처럼 공동주택은 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월 이내 유사한 면적과 위치의 매매사례가액이 있으면 시가로 인정되는 경우가 많습니다. 마땅한 유사매매사례가 없다면 감정평가를 받아 시가를 미리 확정해 두는 것이 이후 다툼을 줄이는 방법입니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 특수관계인 간 저가양도라도 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액에 못 미치면 증여세는 과세되지 않습니다. 둘째, 증여세와 별개로 양도소득세는 5%라는 더 엄격한 기준으로 부당행위계산부인 여부를 따지므로, 매도인 입장의 세부담도 함께 점검해야 합니다. 셋째, 두 기준 모두 '시가'를 전제로 하는데, 시가 산정 결과에 따라 과세 여부와 세액이 달라지므로 시가 확인이 가장 중요한 절차입니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 계약 전에 유사매매사례가액을 확인하거나 감정평가를 받아 시가를 먼저 확정하시기 바랍니다. 둘째, 확정된 시가를 기준으로 증여세 요건과 양도세 부당행위계산부인 요건을 각각 계산해 매매가액을 조정할지 검토하시기 바랍니다. 셋째, 매매대금은 실제로 계좌를 통해 주고받고 계약서, 등기, 자금 이체 내역을 모두 갖추어 실질거래임을 입증할 수 있도록 준비하시기 바랍니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 구체적인 세무 판단은 개별 사실관계 및 최신 세법 개정 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고나 절차 진행 전에 반드시 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.