안녕하세요. 오랫동안 실거주해온 집인데 공시가격이 올라 종합부동산세를 처음 내게 되셨군요. 1세대 1주택자 공제를 정리해 드리겠습니다. ▶ 먼저 상황 정리 종합부동산세법 제7조에 따라 매년 6월 1일 기준 재산세 과세대상 주택의 공시가격을 인별로 합산하여 그 금액이 일정 기준을 초과하면 종합부동산세 납세의무가 발생합니다. 같은 법 제8조 제1항은 과세표준을 "공시가격 합산액에서 9억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액"으로 정하면서, 단서에서 1세대 1주택자에 대해서는 공제금액을 12억원으로 상향하고 있습니다. 공정시장가액비율은 같은 법 시행령 제2조의4에 위임되어 있으며 현재 60%가 적용되고 있습니다. 상담자님처럼 공시가격이 13억 8천만원이라면 일반 기준으로는 이미 과세대상이지만, 1세대 1주택자 공제 12억원을 적용받으면 초과분이 1억 8천만원으로 줄어들어 세부담이 크게 낮아집니다. ▶ 1세대 1주택자 종부세 계산 시 살펴야 할 쟁점 ① 1세대 1주택자 요건 충족 여부 종합부동산세법 제8조 제4항과 시행령 제2조의3에 따라 세대원 중 1인이 주택을 단독으로 소유하고 그 배우자를 포함한 나머지 세대원은 주택을 소유하지 않아야 1세대 1주택자로 인정됩니다. 배우자나 자녀 명의로 다른 주택이 하나라도 있으면 1세대 1주택 공제와 세액공제를 받을 수 없으므로 세대원 전체의 주택 보유 현황을 먼저 확인해야 합니다. ② 고령자·장기보유 세액공제 같은 법 제9조 제6항 및 시행령 제4조의2는 1세대 1주택자에게 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 인정합니다. 고령자 공제는 만 60세 이상 65세 미만 20%, 65세 이상 70세 미만 30%, 70세 이상 40%이고, 장기보유 공제는 5년 이상 10년 미만 20%, 10년 이상 15년 미만 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제는 중복 적용되며 합산한도는 80%입니다. 상담자님은 만 68세, 보유 15년이므로 고령자 30%와 장기보유 50%를 더해 최대한도인 80%를 그대로 적용받을 수 있는 조건에 해당합니다. ③ 재산세 이중과세 조정 종합부동산세법 제9조 제3항에 따라 해당 주택에 이미 부과된 재산세 상당액은 산출세액에서 공제되므로, 세액공제 전 단계에서도 실제 부담은 산출세액 전액이 아니라는 점을 함께 고려해야 합니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 공시가격 13억 8천만원에서 1세대 1주택 공제 12억원을 뺀 1억 8천만원에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 약 1억 800만원이 되어 세율표상 가장 낮은 구간인 0.5%에 속하게 됩니다. 둘째, 재산세 이중과세 조정을 거친 산출세액에 고령자·장기보유 세액공제 80%를 적용하면 최종 납부세액은 산출세액의 20% 수준으로 줄어듭니다. 셋째, 다만 세액공제 80%는 매년 9월 국세청 홈택스나 세무서에 합산배제 및 세액공제 신고를 해야 적용되며, 자동으로 반영되지 않는다는 점을 유의하셔야 합니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 매년 4월 공시가격이 확정되면 이의신청 기간 내에 인근 실거래가와 비교해 공시가격이 적정한지부터 확인하시기 바랍니다. 둘째, 배우자나 자녀 명의로 소유 중인 주택이나 분양권, 입주권이 있는지 점검해 1세대 1주택자 요건이 흔들리지 않는지 확인하시기 바랍니다. 셋째, 매년 9월 합산배제 및 세액공제 신고 기간을 놓치지 않고 고령자·장기보유 세액공제를 정확히 신청해 부담세액을 최소화하시기 바랍니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 구체적인 세무 판단은 개별 사실관계 및 최신 세법 개정 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고나 절차 진행 전에 반드시 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.