상속받으신 부동산에 세입자 보증금과 담보대출까지 함께 딸려 있으시군요. 공제 대상부터 정확히 확인해 드리겠습니다. ▶ 먼저 상황 정리 상속세및증여세법 제14조 제1항은 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우 공과금(제1호), 장례비용(제2호), 채무(제3호)의 가액을 상속세 과세가액에서 공제하도록 규정하고 있습니다. 여기서 채무에는 상속재산을 목적으로 저당권 등 담보권이 설정된 채무가 포함되며, 같은 조 제4항 및 시행령 제10조 제1항은 이러한 채무가 상속인이 실제로 부담하는 사실이 국가·지방자치단체·금융회사에 대한 채무는 해당 기관의 확인서류로, 그 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서·채권자확인서 등으로 증명되어야 공제 대상이 됨을 명시하고 있습니다. ▶ 부동산 상속 시 살펴야 할 쟁점 ① 세입자에 대한 전세보증금 반환채무가 채무공제 대상에 해당하는지 여부 ② 담보대출금의 공제 요건과 준비해야 할 증빙서류 ③ 장례비용과 공과금의 공제 범위 및 한도 ▶ 현실적인 판단 첫째, 세입자의 전세보증금 반환채무는 피상속인이 실제로 부담하고 있던 사법상 채무이므로 상속세및증여세법 제14조 제1항 제3호의 채무공제 대상에 해당합니다. 임대차계약서, 보증금 수령 내역, 세입자의 확인서 등으로 채무의 존재와 금액을 증명하면 상속재산가액에서 그대로 차감됩니다. 둘째, 은행 대출금은 부동산에 저당권이 설정되어 있는 담보부채무로서 가장 확실하게 공제받을 수 있는 항목입니다. 금융회사가 발급하는 부채증명서나 대출잔액증명서, 등기사항증명서상 근저당권 설정 내역을 상속세 신고 시 첨부하면 됩니다. 셋째, 장례비용과 공과금도 함께 공제됩니다. 다만 장례비용은 상속세및증여세법 시행령 제9조 제1항에 따라 실제 지출한 금액을 기준으로 하되 500만원에 미달하면 500만원을, 1천만원을 초과하면 1천만원을 한도로 인정하며, 봉안시설이나 자연장지 사용 비용은 같은 조 제2항에 따라 이와 별도로 500만원을 한도로 추가 공제됩니다. 공과금은 피상속인이 납부할 의무가 있었으나 상속개시 당시 미납된 재산세, 종합소득세, 부가가치세 등 세금과 공공요금이 해당됩니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 임대차계약서 원본과 등기부등본상 확정일자, 보증금 반환 예정임을 확인할 수 있는 세입자 명의의 서류를 미리 준비해 두시기 바랍니다. 둘째, 은행에는 상속개시일 기준 대출잔액증명서와 근저당권 설정 내역이 기재된 등기사항증명서를 함께 요청해 신고서에 첨부하시기 바랍니다. 셋째, 장례비용은 영수증을 최대한 모아 실제 지출액을 정리하되, 영수증이 부족하더라도 500만원까지는 별도 증빙 없이 공제되므로 지나치게 걱정하지 않으셔도 됩니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.