배우자 증여를 통한 절세 방안을 검토 중이시군요. 이월과세 제도부터 정확히 확인해 드리겠습니다. ▶ 먼저 상황 정리 소득세법 제97조의2 제1항은 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외)로부터 증여받은 토지·건물 등 자산을 양도하는 경우, 양도차익 계산 시 필요경비로 공제할 취득가액을 수증자가 아닌 증여자가 당초 취득할 당시의 가액으로 하도록 정하고 있습니다. 즉 명의는 아내로 바뀌어도 세금 계산의 출발점인 취득가액은 남편이 산 가격 그대로 이어받으며, 실무에서 이를 "배우자 등 이월과세"라 부릅니다. 증여자가 그 자산에 지출한 취득세, 자본적 지출 등 필요경비도 함께 승계되고, 아내가 실제로 낸 증여세 상당액은 필요경비에 별도로 가산해 공제합니다. ▶ 상가 증여 후 매도 시 살펴야 할 쟁점 ① 적용 기간은 10년입니다. 2022년 세법개정으로 종전 5년에서 10년으로 연장되어 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 적용되므로, 현재 기준으로는 증여일로부터 10년 이내에 파는 경우 전부 이월과세 대상입니다. ② 이월과세가 배제되는 예외도 있습니다. 이월과세 적용 시 산출되는 결정세액이 적용하지 않았을 때보다 오히려 적은 경우, 이월과세 적용 시 1세대1주택 비과세 대상 주택 양도에 해당하는 경우, 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 자산이 공익사업을 위해 협의매수·수용되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다(제97조의2 제2항). 다만 상가는 이 예외 사유와 대체로 무관해 통상 그대로 이월과세가 적용됩니다. ③ 장기보유특별공제와 세율 적용의 기준이 되는 보유기간도 아내가 취득한 날이 아니라 남편이 최초 취득한 날부터 계산됩니다. 보유기간 측면에서도 명의 이전의 실익이 없다는 뜻입니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 지금처럼 취득가액이 낮은 상가를 증여한 뒤 10년 이내에 팔면, 양도차익은 여전히 남편의 취득가액 기준으로 계산되어 양도세 절감 효과가 사실상 없습니다. 오히려 증여취득세와 신고 비용만 추가로 발생해 실익보다 비용이 커질 수 있습니다. 둘째, 10년이 지난 후 매도하면 이월과세가 적용되지 않으므로, 아내의 취득가액은 증여 당시 상속세 및 증여세법에 따라 평가된 가액(통상 증여세 신고가액)으로 인정됩니다. 이 경우 남편의 최초 취득가액과 증여 당시 평가액의 차액만큼 양도차익이 줄어드는 효과가 발생하며, 이 부분이 절세 목적 증여의 실질적인 유인입니다. 셋째, 다만 10년이라는 긴 기간 동안 시세 변동, 이혼, 배우자 사망(사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 이월과세 예외로 배제되어 아내의 취득가액이 오히려 그대로 인정될 수 있음) 등 변수가 있어 장기 보유를 전제로 한 계획에는 불확실성이 따릅니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 조만간 매도할 계획이라면 지금 증여하는 것은 실익이 없으므로 남편 명의로 그대로 양도하고, 부부간 증여재산공제(10년간 6억원)를 활용한 다른 방법을 검토하는 것이 낫습니다. 둘째, 장기 보유가 가능하다면 증여 후 10년이 지난 시점에 매도하는 것을 전제로 계획을 세우고, 증여세 신고와 취득세 등 초기 비용 대비 기대 절세 효과를 미리 시뮬레이션해 비교해 보시기 바랍니다. 셋째, 상가는 임대소득 귀속자 변경, 부가가치세 사업자등록 정정 등 부수 절차도 따르므로, 실행 전 세무사와 함께 이월과세 배제 요건과 증여세·취득세 부담, 10년 이후 실제 절세 규모까지 검토해 보시길 권합니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.