겸용주택을 팔 때 상가와 주택 부분을 어떻게 나눠서 세금을 계산하는지 궁금하신 거군요. 안분 기준부터 짚어드리겠습니다. ▶ 먼저 상황 정리 소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 경우로서 대통령령으로 정하는 요건(보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년 이상 등)을 충족한 1세대 1주택의 양도소득에 대해 양도소득세를 비과세한다고 규정하고 있습니다. 문제는 귀하의 건물처럼 하나의 건물에 주택과 주택 외 부분이 함께 있는 겸용주택인데, 이 경우의 판정 기준은 같은 법 시행령 제154조 제3항에서 정하고 있습니다. 이 조항은 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 원칙적으로 그 전부를 주택으로 본다고 규정하면서도, 단서에서 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 작거나 같은 경우에는 주택 외 부분은 주택으로 보지 않는다고 명시하고 있습니다. ▶ 겸용주택 양도 시 살펴야 할 쟁점 ① 면적 비교는 등기부나 건축물대장상 용도가 아니라 실제 사용 현황을 기준으로 합니다. 계단이나 주차장 같은 공용부분은 실제 사용 용도가 명확하면 그 용도에 따라, 불분명하면 주택과 주택 외 부분의 면적 비율로 안분해 산입합니다. ② 주택 연면적이 상가 연면적보다 넓으면 건물 전체를 주택으로 보아 상가 부분까지 비과세 대상에 포함됩니다. 다만 2022년 1월 1일 이후 양도분부터는 주택과 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하는 고가 겸용주택이라면 이 전부 주택 간주 규정이 적용되지 않아, 면적 비율과 무관하게 주택 부분과 상가 부분을 항상 안분해서 계산합니다. ③ 주택 연면적이 상가 연면적보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 인정되고, 상가 부분은 별도로 과세됩니다. 이때 양도가액이 부분별로 구분되어 있지 않다면 기준시가 비율로 안분하는 것이 일반적입니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 귀하의 건물은 2~3층이 주택, 1층이 상가이므로 우선 각 층의 실제 전용면적과 공용부분 안분 면적을 더한 최종 연면적을 정확히 산출해 비교해야 합니다. 둘째, 이 비교 결과 주택 면적이 더 크더라도 매매가액이 12억원을 넘는 고가 겸용주택이라면 전부 주택 간주가 배제되므로 실지거래가액을 기준시가 비율 등으로 안분해 상가분 양도차익을 별도 계산해야 합니다. 셋째, 주택 부분에 대해서도 보유기간과 거주요건, 1세대 1주택 여부(다른 주택 보유 여부 포함)를 함께 확인해야 비과세 적용 가부가 최종 확정됩니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 매매계약 전에 건축물대장과 실제 이용 현황을 대조해 층별 면적표를 만들어 두면 이후 신고 시 다툼을 줄일 수 있습니다. 둘째, 양도가액이 12억원 근처거나 이를 초과할 가능성이 있다면 안분 방식(기준시가 비율 또는 감정평가)에 따라 세부담이 달라지므로 사전에 시뮬레이션을 해보는 것이 좋습니다. 셋째, 상가 부분 양도차익에는 비과세가 적용되지 않으므로 장기보유특별공제율 등 별도의 공제 요건을 함께 검토해 신고 전 최종 세액을 확정하시기 바랍니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.