상속받은 아파트를 상속세 신고 시 얼마로 평가해서 신고해야 하는지 궁금하신 거군요. 평가 순서부터 정리해 드리겠습니다. ▶ 먼저 상황 정리 상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 상속재산의 가액을 상속개시일 현재의 시가에 따라 평가하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 인정되는 것을 포함한다고 정하고 있습니다. 이를 구체화한 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항은 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중에 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우 그 확인되는 가액을 시가로 인정하도록 정하고 있습니다. 그리고 같은 조 제1항 제1호 및 같은 조 제4항은 평가대상 아파트와 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 아파트가 위 기간 중 매매된 사실이 있는 경우 그 가액을 시가로 인정하도록 정하고 있는데, 이것이 실무에서 말하는 유사매매사례가액입니다. 시가로 인정될 만한 거래가 확인되지 않을 때 비로소 제61조에 따른 기준시가, 즉 보충적 평가방법을 적용하게 됩니다. ▶ 상속 아파트 평가 시 살펴야 할 쟁점 ① 평가기간 내 거래 유무 - 상속개시일 전 6개월부터 후 6개월까지 해당 아파트 자체의 매매·감정·수용·경매·공매 사실이 있는지 ② 유사매매사례 존재 여부 - 같은 단지에서 전용면적 차이와 기준시가 차이가 각각 5% 이내인 다른 세대가 같은 기간 중 거래되었는지, 해당하는 사례가 여러 건이면 상속개시일과 가장 가까운 날의 거래가액이 우선 적용된다는 점 ③ 감정평가 활용 여부 - 유사매매사례가 없거나 가액이 불리하게 형성된 경우, 상속세 신고기한 이내에 감정평가를 받아 그 가액으로 신고할 수 있다는 점 ▶ 현실적인 판단 첫째, 아파트는 표준화된 재산이라 인근 유사 세대의 거래가 활발해 유사매매사례가액이 확인되는 경우가 많고, 이 경우 기준시가보다 훨씬 높은 금액으로 신고가액이 형성됩니다. 둘째, 관할 세무서는 신고기한 경과 후 9개월인 법정결정기한까지 매매사례를 재확인해 경정할 수 있어, 신고 당시 기준시가로 낮게 신고해도 추후 유사매매사례가액으로 경정되어 가산세까지 부담할 위험이 있습니다. 셋째, 다만 이 아파트를 향후 양도할 계획이 있다면 취득가액이 높게 인정되는 것이 유리할 수 있어, 감정평가를 받아 시가에 가깝게 신고하는 편이 전체 세부담 측면에서 더 유리한 경우도 있습니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 상속개시일 전후 6개월 이내 같은 단지·유사 평형의 실거래가를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 먼저 확인하시기 바랍니다. 둘째, 유사매매사례가 확인되면 그 가액으로, 확인되지 않거나 금액이 과도하게 낮다면 감정평가법인의 감정을 받아 신고하는 방안을 검토하시기 바랍니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 1곳의 감정가액도 인정되며, 이를 초과하면 2곳의 평균액을 적용합니다. 셋째, 신고기한 내 평가액을 확정하지 못하면 우선 기준시가로 신고한 뒤 경정청구를 활용하는 방법도 있으나, 세액 차이가 클 수 있으므로 신고 전 미리 준비하는 것이 안전합니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.