분양권 취득으로 기존 아파트의 1세대1주택 비과세를 받을 수 있을지 궁금하신 거군요. 최근 바뀐 기준부터 확인해 드리겠습니다. ▶ 먼저 상황 정리 소득세법 제88조 제10호는 분양권의 정의(주택을 공급받는 자로 선정된 지위 등)를 규정하고 있으며, 이 정의에 따른 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분부터 1세대1주택 비과세 등을 판단할 때 보유 주택 수에 합산됩니다. 즉 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 종전 규정에 따라 주택 수 계산에서 제외되지만, 그 이후 취득분은 원칙적으로 보유 주택 수에 합산됩니다. 청약 당첨으로 취득하신 분양권이 2021년 1월 1일 이후 계약된 것이라면, 세법상으로는 1주택과 1분양권을 보유한 것으로 취급되어 단순히 1주택자로만 볼 수 없는 상황이 됩니다. ▶ 분양권 보유 시 살펴야 할 쟁점 ① 분양권 취득 시점 — 2021년 1월 1일 이후 계약(당첨)분인지 여부에 따라 주택 수 포함 여부가 갈립니다. ② 종전주택과 분양권의 취득 간격 — 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득했는지가 비과세 특례 적용의 전제 요건입니다. ③ 종전주택 양도 시점 — 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는지 여부가 비과세 특례 적용 여부를 좌우합니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 분양권이 2021년 1월 1일 이후 취득분이라면 원칙적으로 주택 수에 포함되므로, 기존 아파트 양도 시 아무 조치 없이 1세대1주택으로 신고하면 비과세를 인정받지 못하고 추후 세금이 추징될 위험이 있습니다. 둘째, 그렇다고 무조건 비과세가 불가능한 것은 아닙니다. 소득세법 시행령 제156조의3에서는 1주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득해 일시적으로 1주택과 1분양권을 보유하게 된 경우, 그 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용하는 특례를 두고 있습니다. 셋째, 종전주택 취득 후 1년이 지나지 않은 시점에 분양권을 취득했거나, 분양권 취득일로부터 3년이 지난 뒤에 종전주택을 양도한다면 이 특례를 적용받을 수 없어 비과세가 배제될 가능성이 높습니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 기존 아파트의 취득일과 분양권(청약 당첨) 계약일 사이의 기간을 먼저 확인해, 1년 이상의 간격이 확보되어 있는지 점검하시기 바랍니다. 둘째, 특례 요건이 충족된다면 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 아파트를 양도하는 일정으로 매도 계획을 세우시는 것이 가장 안전합니다. 셋째, 신축 주택 완공이 늦어져 3년 내 처분이 어려운 경우에는 세대 전원이 신규 주택 완성 후 이주해 일정 기간 거주하는 등 추가 요건을 통해 예외적으로 비과세를 인정받을 여지가 있으므로, 처분 시기를 확정하기 전에 보유 일정 전반을 정리해 사전 진단을 받아보시길 권해 드립니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.