상가를 비워두는 대신 세입자와 계속 함께 가려고 임대료까지 낮춰주신 결정이, 서류만 제대로 갖추면 실질적인 세제 혜택으로 이어질 수 있는 사안이라 말씀드립니다. ▶ 먼저 상황 정리 조세특례제한법 제96조의3(상가건물 임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제)은 2020년 코로나19 당시 한시적으로 도입된 뒤 매 세법개정 때마다 일몰 시한이 연장되어, 현재 공제기간은 2020년 1월 1일부터 2028년 12월 31일까지로 정해져 있습니다. 같은 조 제1항에 따라 상가건물에 대한 부동산임대업을 영위하는 개인사업자나 법인이 소상공인 임차인의 임대료를 인하하여 지급받는 경우, 그 인하액의 100분의 70에 해당하는 금액을 해당 과세연도의 종합소득세 또는 법인세에서 공제받을 수 있습니다. 다만 기준소득금액(종합소득금액에 임대료 인하액을 합산한 금액)이 1억원을 초과하는 개인은 공제율이 100분의 50으로 낮아집니다. 같은 조 제2항에서는 임대료를 인하하기 직전 계약보다 오히려 보증금이나 임대료를 인상한 경우 공제 대상에서 제외하도록 정하여, 형식적으로만 인하하고 실질은 그대로이거나 오른 경우를 걸러내고 있습니다. ▶ 착한임대인 세액공제 시 살펴야 할 쟁점 ① 임차인이 조특법 제96조의3 제3항 및 시행령에서 정한 임차소상공인 요건, 즉 (가)소상공인기본법 제2조에 따른 소상공인에 해당할 것 (나)임대인과 특수관계인이 아닐 것 (다)2021년 6월 30일 이전부터 계속하여 해당 상가건물을 영업 목적으로 임차·사용하고 있을 것을 모두 충족하는지 여부. 특히 (다) 요건 때문에 세입자가 그 이후 새로 입점했다면 소상공인에 해당하더라도 공제 대상에서 제외됩니다. ② 임대료 인하 사실을 별도의 계약서 또는 합의서와 실제 지급 내역(계좌이체, 세금계산서 등)으로 객관적으로 입증할 수 있는지 여부 ③ 세액공제액이 해당 과세연도의 부동산임대업 소득에 대한 산출세액을 초과하는 경우, 그 초과분을 이월공제받을 수 있는지 여부 ▶ 현실적인 판단 첫째, 두 세입자가 2021년 6월 30일 이전부터 해당 호실에서 계속 영업해온 경우에만 임차소상공인 요건이 충족됩니다. 이 시점 이후 새로 입점한 세입자라면 소상공인에 해당하더라도 대상에서 제외되므로, 다른 요건을 따지기 전에 세입자별 임차 개시 시점부터 먼저 확인하셔야 합니다. 둘째, 이 요건을 충족한다는 전제에서, 기준소득금액이 1억원을 넘지 않고 재계약 과정에서 종전보다 임대료를 올리지 않았다면 인하액의 70%를 공제받을 수 있습니다. 셋째, 다만 세입자가 실제로 소상공인기본법상 기준(업종별 매출액과 상시근로자 수)을 충족하는지는 귀하가 임의로 판단할 사항이 아니라 소상공인시장진흥공단의 확인을 받아야 하는 부분입니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 두 세입자의 최초 임대차계약서를 확인해 2021년 6월 30일 이전부터 계속 임차해온 것이 맞는지부터 점검하고, 이 요건이 확인되면 소상공인시장진흥공단이 발급하는 착한임대인 세액공제용 확인서를 받아두시기 바랍니다. 둘째, 인하 직전 임대차계약서, 인하 후 재계약서, 실제 인하된 임대료 지급 확인서류를 갖추어 다음 해 5월 종합소득세 신고 시 세액공제신청서와 함께 관할 세무서에 제출하시면 됩니다. 셋째, 공제받을 세액이 부동산임대업 소득에 대한 산출세액을 초과하더라도 소멸되지 않고 10년간 이월공제가 가능하므로, 올해 세액이 크지 않더라도 신청 자체는 놓치지 않으시는 것이 유리합니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.