법인 명의 아파트 두 채에 대한 종부세 부담이 걱정되어 알아보셨군요. 법인 소유 주택 종부세 중과세율부터 정확히 확인해 드리겠습니다. ▶ 먼저 상황 정리 종합부동산세법 제9조 제2항 제3호에 따르면, 공익법인 등 예외적인 경우를 제외한 일반 법인 또는 법인으로 보는 단체가 국내에 주택을 소유한 경우, 개인에게 적용되는 0.5%~5.0%의 누진세율 대신 보유 주택 수만을 기준으로 한 단일세율이 그대로 적용됩니다. 2주택 이하를 소유한 법인은 과세표준 전액에 1천분의 27(2.7%)을, 3주택 이상을 소유한 법인은 1천분의 50(5%)을 곱한 금액이 산출세액이 됩니다. 대표님 법인처럼 아파트 두 채를 보유한 경우 2.7% 단일세율 구간에 해당합니다. 여기에 더해 종합부동산세법 제8조 제1항은 개인에게 9억원(1세대 1주택자는 12억원)의 기본공제를 인정하면서도 법인 또는 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 단체는 공제 대상에서 제외한다고 정하고 있어, 법인은 공시가격 합산액 전액이 과세표준이 되고, 제10조 단서에 따른 세부담상한 제도(전년 대비 세액 증가분 제한)도 법인 소유 주택에는 적용되지 않습니다. ▶ 법인 소유 주택 종부세 시 살펴야 할 쟁점 ① 세율 구조 자체가 다릅니다. 개인은 과세표준 구간별 누진세율과 9억원 기본공제를 함께 적용받지만, 법인은 공제 없이 과세표준 전액에 최고세율 수준의 단일세율을 곱하기 때문에 표면 세율만 비교해도 실효 부담이 훨씬 커집니다. ② 세부담상한 미적용의 영향이 큽니다. 개인은 공시가격이 급등해도 전년 대비 세액 증가폭이 일정 비율로 제한되지만, 법인은 이런 제한이 전혀 없어 공시가격이 오르는 해에는 세액이 증가폭 제한 없이 그대로 반영됩니다. ③ 종합부동산세만으로 명의를 판단해서는 안 됩니다. 법인 명의 주택은 종부세뿐 아니라 취득세 중과(2020년 8월 개정 후 조정대상지역 여부와 무관 12%), 법인세 추가과세(양도차익 20% 별도 과세)까지 함께 작동해 종부세 하나만으로 유불리를 판단하기 어렵습니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 아파트 두 채 모두 법인 명의라면 현재 2.7% 단일세율과 공제 미적용 구간에 있는 것이 맞고, 공시가격이 오를수록 개인 명의였을 때보다 세부담이 빠르게 늘어나는 구조라는 점을 전제로 자금 계획을 세우셔야 합니다. 둘째, 임대소득에 대한 법인세율(과세표준 2억원 이하 9%)과 배당 시 추가되는 소득세까지 함께 고려하면, 종부세만 보고 법인이 불리하다고 단정하기보다는 임대수익률과 보유 기간 전체를 놓고 총 세부담을 비교하셔야 합니다. 셋째, 법인 명의를 유지한 채 특정 요건(장기임대주택 등록, 사원용 주택 등)을 갖추면 합산배제 대상이 될 수 있는지 검토할 여지도 있으므로, 무조건 개인 명의 전환만이 답은 아닙니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 두 아파트 각각의 공시가격과 임대수익, 향후 시세 전망을 정리해 법인 유지 시와 개인 명의 전환 시의 5년 단위 총 세부담(종부세, 법인세, 취득세, 양도소득세 포함)을 비교 시뮬레이션해 보시기 바랍니다. 둘째, 임대주택 등록 요건을 충족한다면 합산배제 신청 가능 여부를 먼저 확인하시고, 요건 미충족 시 명의 이전에 따르는 취득세와 양도세 부담까지 포함한 순비용을 계산해 보시기 바랍니다. 셋째, 법인 자금 구조와 대표님 개인의 다른 자산 현황까지 함께 고려해야 최적의 결론이 나오므로, 단발성 종부세 절감보다는 중장기 재산 관리 관점에서 방향을 정하시는 것을 권해 드립니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.