오랜 세월 실거주하시던 집이 재건축 절차를 거치며 입주권으로 바뀌고, 완공을 기다리다 사정이 생겨 처분을 고민하시는 상담은 실무에서 자주 접합니다. 다만 입주권 양도는 일반 주택 양도와 세법상 계산 구조 자체가 다르므로 순서대로 짚어드리겠습니다. ▶ 먼저 상황 정리 소득세법 제88조 제9호는 '조합원입주권'을 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(종전 주택이 철거된 경우 그 철거된 주택을 소유했던 자가 취득한 지위 포함)로 정의합니다. 즉 관리처분계획인가일을 기점으로 종전 주택은 세법상 '주택'이 아니라 '입주권'이라는 별개의 재산권으로 전환된 것입니다. 이렇게 전환된 입주권을 양도하더라도 소득세법 제89조 제1항 제4호는, 조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 관리처분계획인가일 현재 다른 주택이나 분양권 없이 종전 주택이 1세대1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주)을 갖추고 있었고 양도일 현재도 다른 주택·분양권을 보유하지 않는 경우, 입주권 양도소득에 대해서도 비과세 특례를 적용하도록 정하고 있습니다. 다만 관련 시행령 규정에 따라 양도가액 상당액이 12억원을 초과하는 부분은 고가주택에 준하여 과세됩니다. ▶ 조합원입주권 양도소득세 산정 시 살펴야 할 쟁점 ① 관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 실제로 충족했는지 ② 인가일 이후 양도일까지 다른 주택이나 분양권을 취득한 사실이 없는지 ③ 청산금을 추가로 납부했는지 수령했는지에 따라 취득가액·양도차익 계산 구조가 달라진다는 점 ▶ 현실적인 판단 첫째, 15년간 실거주하며 무주택 상태로 관리처분계획인가를 맞이했고 이후에도 다른 주택을 취득하지 않았다면, 위 요건을 모두 충족하므로 입주권 양도가액 중 12억원 이하 부분에 대해서는 1세대1주택 비과세가 그대로 적용됩니다. 둘째, 청산금을 추가로 납부하는 경우 입주권의 취득가액은 '종전 자산의 권리가액 + 납부한 청산금 + 취득 관련 부대비용'으로 계산하고, 양도가액에서 이를 차감해 양도차익을 산출합니다. 예컨대 권리가액이 5억원이고 청산금을 1억원 추가 납부했다면 취득가액은 6억원이 되며, 이후 8억원에 양도하면 양도차익은 2억원입니다. 셋째, 반대로 청산금을 수령하는 경우(권리가액이 조합원분양가보다 큰 경우)에는 수령한 청산금 상당액은 관리처분계획인가일에 종전 주택의 일부가 먼저 유상 양도된 것으로 보아 별도로 양도차익을 계산하고, 나머지 조합원분양가 상당액만이 입주권의 취득가액이 됩니다. 이 청산금 수령분에 대한 양도차익도 비과세 요건을 충족하면 함께 비과세 처리됩니다. 귀하는 추가 납부 사례이므로 위 둘째 방식으로 계산하시면 됩니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 계약 전에 관리처분계획인가일 현재의 권리가액, 종전 자산의 취득일·취득가액, 청산금 납부 예정액이 기재된 조합 발급 확인서를 미리 확보해 두시기 바랍니다. 둘째, 양도가액이 12억원을 초과할 것으로 예상되면 초과분에 대한 과세표준을 실지거래가액 기준으로 미리 계산해 예상 세액을 파악해 두시는 것이 좋습니다. 셋째, 청산금 납부액이 계약서와 조합 정산내역상 금액과 정확히 일치하는지 확인한 뒤, 양도 후 정해진 기한 내 예정신고까지 세무사와 함께 준비하시기를 권합니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.