20년 가까이 국내를 떠나 계셨으니 한국 세법과는 무관해졌다고 생각하시는 것도 무리는 아닙니다. 다만 국내에 남겨 두신 오피스텔에서 나오는 소득만큼은 이야기가 다릅니다. ▶ 먼저 상황 정리 소득세법 제1조의2 제1항에 따라 국내에 주소도 없고 183일 이상 거소를 두지도 않은 개인은 비거주자로 분류되며, 같은 법 제3조 제2항에 따라 비거주자는 제119조에 따른 국내원천소득에 대해서만 납세의무를 집니다. 그리고 국내에 있는 부동산을 임대하여 발생하는 소득은 제119조 제3호에 따라 국내원천 부동산소득으로 분류되어, 거주지가 어디든 관계없이 한국에서 과세대상이 됩니다. 다만 실무에서 자주 오해가 생기는 부분이 바로 원천징수 여부입니다. 소득세법 제156조 제1항은 비거주자의 국내원천소득 중 이자·배당·사용료·인적용역·부동산등양도소득 등 열거된 소득에 대해서만 지급자에게 원천징수의무를 부과하고 있는데, 제119조 제3호의 부동산 임대소득은 이 열거 항목에 포함되어 있지 않습니다. 즉 세입자가 월세를 지급하면서 세금을 떼어야 하는 것이 아니라, 임대인 본인이 종합소득세로 직접 신고·납부하는 구조입니다. ▶ 비거주자 부동산 임대소득 과세 시 살펴야 할 쟁점 ① 국내 주소·가족·자산 관계 등을 따져 실제로 비거주자에 해당하는지, 국내 체류일수가 늘어나는 해는 없는지부터 확인해야 합니다. ② 임대소득이 원천징수 대상이라는 통념과 달리, 부동산 임대소득 자체는 세입자의 원천징수 의무가 없고 임대인의 신고의무만 남는다는 점을 구분해야 합니다. ③ 거주지국인 미국과 한국 간 조세조약상 부동산소득 조항을 확인해, 이중과세가 어떤 방식으로 조정되는지 살펴야 합니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 귀하는 미국에서만 거주하며 국내 생활 근거가 없으므로 비거주자에 해당하고, 오피스텔 임대소득은 국내원천 부동산소득으로 한국 과세대상입니다. 소득세법 제121조 제2항은 국내사업장이 있는 비거주자뿐 아니라 제119조 제3호의 국내원천 부동산소득이 있는 비거주자도 함께 종합과세 대상으로 규정하고 있어, 국내사업장 없이 단순 임대차 계약만 체결한 경우에도 신고의무를 면할 수 없습니다. 둘째, 세입자가 요구한 원천징수영수증은 착오에서 비롯된 것으로 보입니다. 사업소득이나 사용료소득 등 일부 국내원천소득은 지급자가 원천징수하지만, 부동산 임대소득은 대상이 아니므로 세입자가 월세에서 세금을 공제할 근거가 없습니다. 셋째, 원천징수가 없다고 신고의무까지 없어지지는 않습니다. 원천징수로 납세의무가 종결되지 않으므로, 임대소득에서 필요경비를 공제한 금액을 기준으로 매년 종합소득세를 직접 신고·납부해야 합니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 임대료 수입에서 재산세, 감가상각비, 수선비, 대출이자 등 필요경비를 공제해 종합소득세 신고서를 준비하시고, 국내 거소가 없으므로 국세기본법 제82조에 따라 납세관리인을 지정해 신고·납부를 대행시키는 것이 실무상 편리합니다. 둘째, 한미 조세조약상 부동산소득 조항은 대체로 부동산 소재지국인 한국의 과세권을 인정하므로, 조약으로 한국 과세 자체를 피하기는 어렵습니다. 다만 미국에서도 같은 소득을 신고할 경우 외국납부세액공제로 이중과세를 조정받을 수 있는지 미국 쪽 세무대리인과 함께 확인해 보시기 바랍니다. 셋째, 그동안 신고를 못 하셨다면 지금이라도 기한후신고로 정리하는 것이 가산세를 줄이는 방법입니다. 신고기한 경과 여부와 무관하게 국내 세무대리인을 통해 과거 귀속분까지 함께 점검받으시길 권합니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.