배우자에게 증여받은 부동산을 서둘러 처분해야 하는 상황이시군요. 증여세까지 이미 납부하셨는데 양도세까지 크게 나온다고 하니 부담스러우신 게 당연합니다. ▶ 먼저 상황 정리 소득세법 제97조의2 제1항은 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 이혼으로 소멸된 경우로 한정하며 사망으로 소멸된 경우는 제외합니다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지·건물 등을 양도하는 경우, 취득가액을 증여받을 당시 평가액이 아니라 당초 증여자의 취득가액으로 계산하도록 정하고 있습니다. 이 기간은 원래 5년이었으나 2022.12.31. 개정으로 2023.1.1. 이후 증여분부터 10년으로 늘었고, 그 이전 증여분에는 여전히 5년이 적용됩니다. 귀하는 3년 전 증여받으셨으므로 10년 규정이 적용되는 시기입니다. 다만 납부하였거나 납부할 증여세 상당액은 같은 조 제1항제3호에 따라 필요경비에 산입되어, 증여세와 양도세를 이중으로 떠안는 구조는 아닙니다. 참고로 직계존비속 증여분은 2025.12.23. 개정(2026.1.1. 시행)으로 증여자가 양도 당시 이미 사망했다면 배우자 사망 시와 마찬가지로 이 규정이 적용되지 않도록 바뀌었습니다. ▶ 이월과세 적용 시 살펴야 할 쟁점 ① 증여일로부터 양도일까지 실제 경과기간이 10년을 넘었는지 ② 증여자와의 혼인관계가 유지되는지, 소멸되었다면 이혼인지 사망인지 ③ 이월과세 적용 세액이 미적용 세액보다 오히려 적은지, 협의매수·수용이나 1세대1주택 비과세 등 배제 사유에 해당하는지 ▶ 현실적인 판단 첫째, 증여일로부터 3년밖에 지나지 않았고 혼인관계도 유지 중이므로 원칙적으로 이월과세가 적용됩니다. 취득가액은 증여받을 당시 평가액이 아니라 남편분의 당초 취득가액이 되어, 그 사이 오른 자산가치만큼 양도차익이 늘어나 세부담이 커질 가능성이 높습니다. 둘째, 다만 제97조의2 제2항제3호에 따라 이월과세 적용 세액이 미적용 세액보다 적게 나오면 이월과세 규정 자체가 적용되지 않습니다. 당초 취득가액과 증여 당시 평가액 차이가 크지 않다면 오히려 유리하게 나올 수도 있으니 두 방식으로 각각 계산해 비교해 보셔야 합니다. 셋째, 사업인정고시일로부터 소급 2년 이전 증여 후 협의매수·수용되면 같은 항 제1호에 따라, 주택으로서 1세대1주택 비과세 요건을 충족하면 같은 항 제2호에 따라 이월과세가 배제됩니다. 다만 상가건물은 주택이 아니므로 이번 건에는 비과세 배제 규정이 적용될 여지가 없습니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 매도를 서두르기보다 증여일로부터 10년이 지난 뒤 양도하는 방안을 우선 검토해 보시기 바랍니다. 이미 3년이 지났으므로 앞으로 7년 정도만 더 보유하면 증여받은 당시 평가액을 취득가액으로 인정받아 세부담이 크게 줄어듭니다. 둘째, 매도가 불가피하다면 이월과세 적용 세액과 미적용 세액을 각각 계산해 실제로 불리한지부터 확인하시기 바랍니다. 미적용 세액보다 적다면 앞서 말씀드린 예외에 따라 이월과세가 자동으로 배제됩니다. 셋째, 신고기한 내에는 양도소득세 예정신고를, 이미 기한이 지났다면 기한후신고로 가산세 부담을 최소화하며 정리하시고, 남편분이 당초 취득할 때의 계약서·등기부등본·취득세 납부 내역 등 취득가액 입증자료를 미리 준비해 두시기 바랍니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.