재건축 조합원으로서 오랫동안 기다리신 끝에 새 아파트를 배정받으셨는데, 종전 자산평가액보다 큰 아파트를 받으며 추가로 청산금까지 납부하시게 되어 세금 부담이 걱정되실 것 같습니다. ▶ 먼저 상황 정리 지방세법 제7조 제8항은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축조합이 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 규정합니다. 즉 새로 지어지는 아파트 전체를 원조합원이 원시취득하는 구조이며, 관리처분계획인가로 종전 부동산 평가액과 분양가액이 확정되면 그 차액이 청산금으로 정산됩니다. 종전 부동산 평가액(3억원) 범위 내에서 배정받는 부분은 기존에 보유하시던 부동산이 새 아파트로 형태만 바뀐 것이어서 청산금과 관련한 별도의 취득세 문제는 생기지 않습니다. 반면 종전자산 평가액을 초과해 새 아파트(5억원)를 배정받으며 그 차액 2억원을 청산금으로 납부하시는 부분은 조합원이 자금을 새로 투입해 추가로 취득하는 부분이므로 별도의 취득세 과세대상이 됩니다. ▶ 청산금 취득세 판단 시 살펴야 할 쟁점 ① 취득세 과세표준을 청산금 차액 자체로 볼지, 조합의 총공사비 등 신축비용을 조합원 취득면적별로 안분한 금액(사실상 취득가격)으로 볼지 — 실무상 견해와 관할청 처리 방식이 갈릴 수 있는 부분입니다. ② 청산금 부분에 적용되는 세율이 원시취득 세율인지, 다주택자 중과 대상은 아닌지 ③ 청산금을 분할납부하기로 한 경우 취득세 신고·납부 시기가 언제로 고정되는지 ▶ 현실적인 판단 첫째, 종전자산평가액 3억원 이내 취득분은 원조합원 입주권 자체가 원시취득으로 처리되어 청산금과 무관하게 이미 정리된 부분으로 봅니다. 둘째, 초과분인 청산금 관련 부분에는 지방세법 제11조 제1항 제3호에 따른 원시취득 세율 1천분의 28(2.8%)이 적용됩니다. 다만 그 과세표준을 청산금 차액(2억원)으로 볼지, 조합의 총공사비를 안분한 사실상 취득가격으로 볼지는 사안과 관할 지방자치단체 처리에 따라 달라질 수 있어, 단순히 청산금 액수에 세율을 곱한 금액을 실제 납부세액으로 단정하기는 어렵습니다. 셋째, 원시취득이므로 다주택자라도 중과세율은 적용되지 않으며, 정확한 과세표준과 세액은 조합의 관리처분계획서상 산정 내역과 관할 구청의 실무 처리 방식을 함께 확인해야 알 수 있습니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 조합에 과세표준 산정 방식(청산금 차액 기준인지 총공사비 안분 기준인지)을 직접 문의해 관리처분계획서상 청산금 산정 내역과 함께 확인하십시오. 둘째, 신축 아파트의 사용승인일(준공인가일)이 취득시기가 되어 그 날로부터 60일 이내 신고가 원칙이나, 청산금을 분할납부하는 약정의 구체적 조건에 따라 취득시기 산정이 달라질 수 있으니 관할 구청 세무부서나 세무사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다. 셋째, 1가구1주택 요건 등 감면 대상에 해당하는지는 보유 주택 수와 정비구역 지정 시점 등 개별 사실관계에 따라 달라지므로 세무사와 함께 확인하시길 권합니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.