겉보기엔 6세대가 각자 살고 있어 마치 여러 채를 한꺼번에 넘기는 것처럼 보이지만, 다가구주택은 세법상 취급 기준이 다세대주택이나 아파트와는 전혀 다릅니다. 구분등기 여부와 양도 방식에 따라 결과가 크게 갈리는 부분이니 하나씩 짚어보겠습니다. ▶ 먼저 상황 정리 소득세법 시행령 제155조 제15항은 다가구주택에 대해, 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 원칙적으로 각각 하나의 주택으로 보되, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 나누어 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 그 전체를 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하도록 정하고 있습니다. 여기서 다가구주택이란 건축법 시행령 별표 1 제1호다목에 따른 주택을 말합니다. 질문자님의 경우 건축물대장상 단독주택으로 등재되어 있고 구분등기가 되어 있지 않으며, 건물 전체를 매수인 1인에게 하나의 계약으로 일괄 양도하는 구조이므로, 이 특례의 적용을 검토해볼 수 있는 사안입니다. ▶ 다가구주택 일괄양도 시 살펴야 할 쟁점 ① 건축법령상 다가구주택 요건 충족 여부(주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 1개 동 바닥면적 합계 660제곱미터 이하, 19세대 이하 거주) ② 구분등기 여부 및 건축물대장상 용도가 실제로 단독주택으로 유지되고 있는지 ③ 매매계약이 가구별 분할양도가 아니라 매수인 1인과의 단일 계약, 즉 하나의 매매단위로 체결되는지 ▶ 현실적인 판단 첫째, 3층이고 6세대이므로 층수(3개 층 이하)와 세대수(19세대 이하) 요건은 통상 무리 없이 충족되는 경우가 많으나, 바닥면적 합계가 660제곱미터를 넘지 않는지는 별도로 확인이 필요합니다. 둘째, 구분등기가 되어 있지 않고 건축물대장에도 단독주택으로 등재되어 있으므로 형식적 요건 측면에서는 다가구주택으로 인정받을 가능성이 높습니다. 반대로 구분등기가 되어 있거나 건물을 가구별로 나누어 각각 다른 매수인에게 양도하는 경우에는 다세대주택(공동주택)으로 취급되어 각 세대가 별도의 주택으로 계산되므로, 사실상 1세대가 여러 채의 주택을 양도하는 셈이 되어 1세대1주택 비과세를 받을 수 없다는 점도 함께 유의해야 합니다. 셋째, 매수인 한 명에게 건물 전체를 하나의 계약으로 넘기는 방식이라면 구획별 분할양도에 해당하지 않으므로, 세입자 세대수와 무관하게 전체를 단독주택 한 채로 보아 비과세를 판단받을 여지가 큽니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 매매계약서에 매매목적물을 건물 전체로 명시하고 세대별이 아닌 매수인 1인과의 단일 계약, 단일 잔금으로 진행되도록 합니다. 둘째, 계약 체결 전 건축물대장과 등기부등본을 다시 확인해 구분등기나 용도변경 이력이 없는지, 바닥면적 합계가 요건 범위 내인지 점검합니다. 셋째, 양도 시점의 보유기간·거주기간 등 1세대1주택 비과세의 다른 요건까지 함께 충족되는지 세무사와 사전에 확인한 뒤 계약을 진행하는 것이 안전합니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.