감정평가법인 한 곳에 의뢰해 받으신 금액으로 상속세를 신고하시더라도, 그 감정가액이 국세청 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에서 제외되거나 다른 감정기관의 재감정가액으로 바뀔 수 있다는 점을 먼저 알아두셔야 합니다. ▶ 먼저 상황 정리 상속세및증여세법 제60조 제1항은 상속재산의 가액을 상속개시일 현재의 시가에 따르도록 하고, 제2항은 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립되는 가액으로서 수용가격·공매가격·감정가격 등 대통령령으로 정하는 방법으로 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정합니다. 이를 이어받아 시행령 제49조 제1항은 상속개시일 전 6개월부터 후 6개월까지(귀하의 경우 2025년 9월경부터 2026년 9월경까지) 이루어진 매매사례가액·감정가액·수용가격·공매가격을 시가로 인정하되, 같은 항 제2호는 원칙적으로 서로 다른 감정기관 두 곳 이상의 평가액 평균을 시가로 삼도록 정하고 있습니다. 기준시가 15억 원인 건물은 예외적으로 감정기관 한 곳도 인정되는 일정 금액 이하 부동산에 해당하지 않으므로, 감정평가법인 한 곳에만 의뢰한 12억 원은 이 요건을 그대로 충족하지 못할 여지가 있습니다. ▶ 감정평가 신고 시 살펴야 할 쟁점 ① 감정평가법인 한 곳만 의뢰한 12억 원이 시행령 제49조 제1항 제2호가 정한 "두 곳 이상 감정기관 평가액 평균" 요건을 충족하지 못해, 애초에 시가로 인정받지 못하고 보충적 평가방법(법 제61조 등 기준시가)으로 평가될 위험이 있다는 점 ② 설령 두 곳 이상의 감정을 받았더라도, 그 평균 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조·제65조에 따른 보충적 평가액과 시가의 100분의 90 중 적은 금액인 "기준금액"에 미달하면 세무서장등이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰하고, 그 재감정가액으로 시가가 다시 정해질 수 있다는 점 ③ 감정가액이 기준금액 이상이더라도 감정평가목적 등을 고려할 때 그 가액이 부적정하다고 평가심의위원회가 심의로 판단하면 마찬가지로 재감정 대상이 될 수 있다는 점 ▶ 현실적인 판단 첫째, 꼬마빌딩처럼 시가 파악이 쉽지 않은 비주거용 부동산은 국세청이 자체적으로 감정을 의뢰해 신고가액과 비교하는 사후검증 대상이 되는 경우가 많아, 감정가액이 인근 시세보다 지나치게 낮으면 재감정으로 이어질 가능성이 실무적으로 상당히 높습니다. 둘째, 재감정 결과 가액이 원래 감정가액보다 높게 확정되면 그 차액을 기준으로 상속세가 추가로 부과되고 과소신고가산세까지 더해질 수 있어, 낮은 감정가액 하나만 믿고 신고하는 것은 위험 부담이 큽니다. 셋째, 재감정가액이 오히려 귀하가 제시한 12억 원보다 낮게 나오는 경우에는 그 재감정가액을 그대로 적용하지 않도록 하는 보완 규정도 함께 있어, 재감정 제도가 일방적으로 납세자에게만 불리하게 작동하는 것은 아닙니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 처음부터 감정평가법인 두 곳 이상에 의뢰해 그 평균 감정가액으로 신고하시면 단독 감정으로 인한 시가 불인정 위험 자체를 줄일 수 있습니다. 둘째, 신고 전에 감정가액을 기준시가 및 인근 유사 건물의 매매사례·임대수익 등과 비교해 지나치게 낮은 수준은 아닌지 미리 점검해 보시기 바랍니다. 셋째, 만약 재감정 관련 통지를 받으신다면 평가심의위원회 심의 절차에서 원 감정평가서의 산출 근거와 감정 방법의 타당성을 적극적으로 소명하실 필요가 있습니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.