소유권은 신탁회사로 넘겼는데 세금 고지서는 본인 앞으로 날아오니 당황스러우셨을 텐데요, 담보신탁을 이용하시는 분들이 실무에서 자주 마주치는 상황이라 차례로 짚어 드리겠습니다. ▶ 먼저 상황 정리 : 신탁부동산의 재산세 납세의무자는 2020.12.29. 개정(법률 제17769호), 2021.1.1. 시행된 지방세법 제107조 제2항 제5호에 따라 원칙적으로 위탁자입니다. 종전에는 등기부상 명의자인 수탁자(신탁회사)가 재산세를 납부했으나, 신탁을 이용해 소유권 명의를 분산시켜 재산세·종합부동산세 누진과세를 회피하는 사례가 늘자 실질과세 원칙에 따라 위탁자로 되돌린 것입니다. 다만 위탁자가 재산세를 체납하고 다른 재산으로도 충당되지 않을 경우, 지방세법 제119조의2에 따라 수탁자가 그 신탁재산의 가액을 한도로 위탁자를 대신해 납부할 물적납세의무를 집니다. 한편 신탁 설정에 따른 소유권 이전(위탁자→수탁자)과 신탁 종료에 따른 이전(수탁자→위탁자)은 지방세법 제9조 제3항에 따라 신탁등기가 병행되면 취득세를 부과하지 않습니다. ▶ 신탁부동산 재산세·취득세 판단 시 살펴야 할 쟁점 : ① 재산세 납세의무자가 위탁자인지 수탁자인지, 두 당사자 간 세부담 관계는 어떻게 되는지 ② 위탁자가 체납할 경우 수탁자의 물적납세의무 범위와 신탁재산에 대한 처분 가능성 ③ 신탁 설정·해지에 따른 소유권 이전이 취득세 비과세 요건(신탁등기 병행)을 충족하는지 ▶ 현실적인 판단 : 첫째, 등기부상 소유자가 신탁회사라 해도 귀하가 실질적으로 사용·수익하는 담보신탁 구조라면, 재산세 고지서가 위탁자인 귀하에게 온 것은 오류가 아니라 현행법에 따른 정상 부과이며, 이의신청을 하더라도 받아들여지기 어렵습니다. 둘째, 신탁 설정 당시 소유권을 위탁자에서 수탁자로 이전한 것과, 향후 대출 상환 후 신탁을 해지해 수탁자에서 위탁자로 되돌려받는 것 모두 신탁등기가 병행되는 형식적 이전이므로, 지방세법 제9조 제3항 제1호(위탁자→수탁자)·제2호(신탁 종료로 인한 수탁자→위탁자)에 따라 취득세가 부과되지 않습니다. 셋째, 다만 재산세를 장기간 체납하면 수탁자인 신탁회사가 물적납세의무를 이행해야 하므로, 신탁회사가 신탁재산인 상가를 처분해 세금에 충당할 수 있고, 이는 위탁자와 신탁회사 간 신탁계약상 비용 정산·구상 문제로 이어질 수 있습니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 : 첫째, 매년 발송되는 재산세 고지서는 위탁자인 귀하 명의로 정상 납부하시고, 신탁계약서에 재산세 등 공과금 부담 주체가 명시되어 있는지 확인하시기 바랍니다. 대부분의 담보신탁 표준계약서는 위탁자 부담으로 규정합니다. 둘째, 신탁을 해지하고 소유권을 되찾아올 때는 등기소에 신탁등기 말소와 소유권이전등기를 함께 신청하면서 관할 구청 세무과에 취득세 비과세 확인을 받으시면 되고, 별도 납부세액은 없습니다. 과거 이전분에 대해 비과세 확인을 놓치셨더라도 기한 경과 여부와 무관하게 비과세 소명 절차를 밟아두시면 가산세 다툼을 예방할 수 있습니다. 셋째, 재산세 체납이 예상된다면 신탁회사(수탁자)에 미리 알려 신탁재산 처분 리스크를 협의하시고, 필요하면 재산세 분할납부나 신탁 조기 해지 여부도 함께 검토하시기 바랍니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.