소형 아파트 한 채를 매입해 직접 지자체와 세무서에 임대주택으로 등록하고, 계약을 갱신할 때마다 5% 인상 제한까지 꼼꼼히 지켜오셨다면 세액감면 요건의 절반은 이미 갖추신 셈입니다. ▶ 먼저 상황 정리 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면은 조세특례제한법 제96조에 근거합니다. 같은 법 시행령 제96조에 따라 전용면적이 국민주택규모(85㎡ 이하, 수도권 밖 읍·면 지역은 100㎡ 이하)이고, 임대개시일 당시 주택과 부수토지의 기준시가 합계액이 6억 원을 초과하지 않으며, 임대보증금·임대료 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다(1년 이내 재증액 금지). 귀하의 아파트는 59㎡로 국민주택규모 요건을 충족하고, 5% 인상 제한도 지켜오고 계시므로 나머지 요건(기준시가 6억 원 이하 등)만 확인되면 감면 대상에 해당할 가능성이 높습니다. 이 제도는 폐지되지 않고 현재도 시행 중이며, 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도분 임대소득까지 적용됩니다. ▶ 임대소득 소득세 감면 시 살펴야 할 쟁점 ① 등록 유형에 따라 감면율이 다릅니다. 단기민간임대주택은 1호 임대 시 30%, 2호 이상은 20%이고, 장기일반민간임대주택 등은 1호 75%, 2호 이상은 50%가 감면됩니다. ② 2020년 8월 민간임대주택법 개정으로 단기임대주택과 아파트 매입형 장기일반민간임대주택은 신규 등록이 폐지되어, 지금 새로 아파트를 사서 등록해 이 감면을 받기는 사실상 어렵습니다. 현재는 비아파트(다세대·다가구·오피스텔 등) 장기일반민간임대주택이나 공공지원민간임대주택 정도만 신규 등록이 가능합니다. ③ 감면을 받은 뒤 최소 임대기간(단기 4년, 장기 10년 등)을 채우지 못하면 감면받은 세액 전액에 이자상당가산액을 더해 추징됩니다. 다만 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소되거나 법령상 사유로 등록이 자동·직권 말소된 경우는 추징 대상에서 제외되는 등 말소 사유에 따라 추징 여부가 달라질 수 있습니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 2019년에 이미 유효하게 등록을 마치셨다면 2020년 이후 신규 등록 폐지와 무관하게 종전 등록 지위와 그에 따른 감면은 그대로 유지됩니다. 둘째, 정확한 감면율은 등록 당시 임대주택 유형(단기·장기)에 따라 달라지므로 렌트홈이나 등록증(임대사업자등록증)에 기재된 유형과 임대개시일을 직접 확인하셔야 30%·20%인지 75%·50%인지 가려낼 수 있습니다. 셋째, 요건을 갖췄다고 감면이 자동 적용되는 것은 아니며, 종합소득세 신고 시 별도로 감면 신청을 해야 실제로 세액에서 차감됩니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 계약 갱신 시마다 5% 인상 제한과 기준시가 6억 원 이하 요건을 계속 점검해 감면 자격을 유지하십시오. 둘째, 매년 5월 종합소득세 신고 시 소형주택 임대사업자 세액감면 신청서와 임대차계약서 등 증빙을 함께 제출해 감면을 실제로 반영받으십시오. 셋째, 등록증상 임대주택 유형과 잔여 임대의무기간을 확인해, 기간을 채우지 못한 채 임의로 등록을 말소하거나 매도하는 일이 없도록 관리하십시오. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.