아드님 회사가 자리를 잡아가는 걸 지켜보며 임대료 없이 공간을 내어주신 마음은 이해가 갑니다. 다만 세법은 실제로 돈을 받았는지가 아니라 특수관계인 간 거래로 세금 부담이 부당하게 줄었는지를 기준으로 판단하기 때문에, 무상 임대라도 과세 문제가 생길 수 있습니다. ▶ 먼저 상황 정리 소득세법 제41조 제1항은 배당소득·사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위나 계산이 특수관계인과의 거래로 인해 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면, 그 행위와 관계없이 해당 과세기간 소득금액을 다시 계산할 수 있다고 정합니다. 임대사업을 하고 계신 선생님의 경우 이 중 사업소득에 해당합니다. 같은 법 시행령 제98조 제2항 제2호는 특수관계인에게 자산이나 용역을 무상 또는 낮은 대가로 제공한 경우를 그 유형으로 규정하는데, 아드님이 대표로 있는 법인은 특수관계인에 해당하므로 상가를 무상으로 쓰게 해 준 지금 상황이 그대로 적용됩니다. 다만 같은 항 단서에 따라 시가와 실제 받은 대가의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상인 경우에만 부인 규정이 적용되는데, 임대료를 전혀 받지 않고 계신 만큼 이 기준은 어렵지 않게 충족될 가능성이 큽니다. 또한 이 규정은 절세 의도가 있었는지와 무관하게, 결과적으로 특수관계인과의 거래로 조세 부담이 부당히 줄어든 것으로 보이면 적용되는 객관적인 판단이라는 점도 함께 알아두실 필요가 있습니다. ▶ 특수관계인 무상임대 시 살펴야 할 쟁점 ① 아드님 법인이 국세기본법령상 특수관계인(경영지배관계 등)에 실제로 해당하는지 ② 상가의 '시가'를 어떤 방법(인근 유사 상가 임대사례, 감정평가, 정기예금이자율 환산 등)으로 산정할지 ③ 시가와 대가(0원)의 차액이 3억원 또는 시가의 5% 기준을 충족하는지 ▶ 현실적인 판단 첫째, 부당행위계산부인이 적용되면 실제 받은 돈이 없어도 시가 상당의 임대료가 총수입금액에 산입되어 종합소득세가 늘어날 수 있으며, 특히 다른 종합소득과 합산되어 누진세율이 적용되므로 체감되는 세부담이 예상보다 커질 수 있습니다. 둘째, 아드님의 법인 입장에서도 특수관계인인 개인으로부터 부동산을 무상으로 사용해 얻은 이익이 법인세법상 익금(자산수증이익 등)에 해당하는지가 별도로 문제 될 수 있는데, 이 부분은 실무상 견해가 갈리는 지점이라 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 세무사와 함께 별도로 점검이 필요합니다. 셋째, 무상 제공 기간이 길수록 과세관청이 사후에 파악했을 때 소급해 여러 과세기간분을 한꺼번에 정산해야 하는 부담이 커집니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 지금부터라도 정식 임대차계약을 맺고 시가 수준의 임대료를 주고받는 것이 가장 근본적인 해결책입니다. 둘째, 여러 산정방법으로 시가를 미리 검토해 실제 거래가액과의 차이를 3억원, 시가의 5% 기준 이내로 관리하는 방안도 검토할 수 있습니다. 셋째, 그동안 무상으로 제공한 기간에 대해 노출 위험이 있는지, 이미 지난 과세기간분까지 영향이 미치는지를 세무사와 함께 점검하고, 필요하다면 수정신고 등 대응 방안을 미리 준비해 두시는 것이 좋습니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.