임대료를 크게 올리지 않은 선택이 세제 혜택으로 되돌아올 수 있는지, 미리 짚어보려는 판단이 적절합니다. ▶ 먼저 상황 정리 질문자는 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택 한 채를 보유하면서 임대를 놓고 있고, 본인은 다른 곳에 거주하고 있습니다. 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 거주해야 한다고 들었으나 임차인을 내보내고 들어가 살기는 어려운 형편입니다. 재계약을 하면서 임대료를 직전 계약보다 5% 이내로만 올린 상태입니다. 이 경우 거주요건이 면제되는지가 궁금한 상황입니다. ▶ 거주요건 면제를 따질 때 살펴야 할 쟁점 ① 조정대상지역 거주요건: 소득세법 시행령은 1세대1주택 비과세의 요건을 2년 이상 보유로 정하면서, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에 대해서는 2년 이상 거주까지 요구합니다. 판단 기준은 취득 시점이므로 이후 지정이 해제되었더라도 거주요건은 그대로 남습니다. ② 상생임대주택 특례: 소득세법 시행령은 상생임대차계약을 체결한 주택에 대해 위 거주요건을 면제하는 특례를 두고 있습니다. 직전 임대차계약과 비교해 임대료 또는 임대보증금 증가율이 5%를 넘지 않아야 하고, 직전 계약에 따라 1년 6개월 이상 실제 임대한 사실과 상생임대차계약에 따라 2년 이상 실제 임대한 사실이 함께 요구됩니다. ③ 직전계약의 범위와 적용기한: 주택을 취득하면서 승계받은 임대차계약은 직전 임대차계약으로 보지 않는 것이 원칙이므로, 본인이 임대인으로서 직접 체결하고 이행한 계약이 있어야 합니다. 또한 이 특례는 상생임대차계약 체결 시점에 적용기한이 걸려 있고 연장된 이력이 있으므로 계약 시점 기준으로 확인이 필요합니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 특례가 인정되면 비과세 거주요건뿐 아니라 1세대1주택용 장기보유특별공제표를 적용받기 위한 거주요건까지 함께 면제될 여지가 있어 실익이 작지 않습니다. 둘째, 다만 2년 보유요건 자체가 없어지는 것은 아니므로 보유기간은 별도로 채워야 합니다. 셋째, 5% 인상 여부는 보증금과 월세를 각각 따로 보는 것이 아니라 정해진 전환 기준으로 환산해 판단하므로, 보증금을 낮추고 월세를 올린 재계약은 5%를 넘길 수 있습니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 직전 임대차계약서와 상생임대차계약서, 임대료 입금 내역을 함께 보관해 실제 임대 사실과 임대 기간을 증명할 수 있도록 준비하시기 바랍니다. 둘째, 재계약 조건을 확정하기 전에 5% 이내 인상에 해당하는지 환산 방식으로 검토한 뒤 계약서에 반영하는 것이 안전합니다. 셋째, 임대 기간 중 세대원이 다른 주택을 취득하면 1세대1주택 판정 자체가 달라질 수 있으므로, 양도 시점의 세대 전체 주택 보유 현황을 미리 정리해 두시길 권합니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.