물려받은 지분이 얼마 되지도 않는데 그것 때문에 살던 집의 비과세가 흔들린다면 억울하실 만합니다. 다행히 세법은 공동상속주택을 따로 다루는 기준을 두고 있습니다. ▶ 먼저 상황 정리 상담자는 아버지가 남기신 아파트를 형제 셋이 법정상속분대로 공동으로 상속받아 지분 일부만 보유하고 있습니다. 본인은 상속이 개시되기 전부터 살던 아파트를 한 채 갖고 있었고, 이제 그 집을 매도하려 합니다. 상속받은 지분이 등기부에 올라 있으니 형식상 두 채가 되는 것 아닌지, 그래서 1세대1주택 비과세를 받지 못하는 것은 아닌지 걱정하시는 상황입니다. ▶ 공동상속주택이 있는 상태에서 살던 집을 팔 때 살펴야 할 쟁점 ① 공동상속주택의 주택 수 귀속: 소득세법의 1세대1주택 비과세 규정은 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하게 된 주택을 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보아 주택 수를 계산하도록 하고 있습니다. 지분이 같아 우열을 가릴 수 없으면 그 주택에 거주하는 상속인, 그다음으로는 최연장자 순으로 귀속을 정합니다. ② 소수지분자의 지위: 위 기준에 따라 대표 소유자로 정해지지 않은 소수지분 상속인은 그 상속주택을 본인의 주택 수에 넣지 않으므로, 원래 살던 집을 팔 때 1세대1주택 비과세를 적용받을 여지가 있습니다. ③ 다른 특례와의 구분: 단독으로 상속받은 주택에 적용되는 상속주택 특례는 상속이 개시될 당시 이미 보유하고 있던 일반주택을 양도하는 경우를 전제로 합니다. 공동상속주택을 주택 수에서 빼 주는 기준은 이와 요건이 같지 않으므로 본인 사안이 어느 쪽에 해당하는지부터 가려야 하고, 피상속인이 여러 채를 남겼다면 그중 정해진 순서에 따른 한 채만 특례 대상이 되는 점도 함께 따져야 합니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 상속지분 비율과 형제 각자의 나이, 실제 거주자가 누구인지에 따라 대표 소유자가 달라지므로 등기부와 상속재산분할협의서를 먼저 확인해야 합니다. 둘째, 상속주택을 본인 주택 수에서 제외하더라도 살던 집 자체가 보유기간과 거주기간 등 비과세 요건을 갖추었는지는 별도로 따져야 합니다. 셋째, 지분을 가장 많이 가진 형제 입장에서는 그 주택이 본인 주택 수에 잡히므로, 같은 상속에서 형제들의 결론이 서로 다르게 나올 수 있다는 점을 미리 공유해 두는 편이 좋습니다. 넷째, 취득세와 종합부동산세는 주택 수를 세는 기준이 양도소득세와 달라 같은 결론이 나오지 않을 수 있습니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 상속재산분할 단계에서 지분을 어떻게 나눌지가 이후 형제 각자의 비과세 판정에 그대로 영향을 주므로, 협의 전에 세무 검토를 함께 받아 두시기 바랍니다. 둘째, 살던 집의 매도 시점과 상속주택 지분 정리 시점이 겹치지 않도록 일정을 분리해 두면 판정이 단순해집니다. 셋째, 형제 사이에 지분 매매나 지분 증여로 정리할 계획이 있다면 그 자체가 양도 또는 증여로 과세될 수 있으므로 사전에 세액을 계산해 보시기 바랍니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.