상속세가 나오지 않는다는 말만 믿고 넘어갔다가 뒤늦게 양도소득세 계산서를 받아 보고 당황하시는 분들이 적지 않습니다. 다만 상속 당시의 평가액을 지금 되돌릴 수 있는지부터 냉정하게 확인하는 것이 순서입니다. ▶ 먼저 상황 정리 상담자는 아버지가 남기신 아파트를 형제들과 공동으로 상속받았고, 상속세 부담이 없다는 판단에 따라 감정평가를 받지 않은 채 공시가격 기준으로 신고를 마쳤습니다. 이제 그 아파트를 정리하려는 시점에, 상속 당시 낮게 잡힌 가액이 양도소득세 계산의 출발점이 된다는 이야기를 들으신 상황입니다. 쟁점은 상속받은 부동산의 취득가액이 무엇으로 정해지는지, 그리고 이미 끝난 신고를 지금이라도 바로잡을 여지가 있는지입니다. ▶ 상속받은 부동산을 양도할 때 살펴야 할 쟁점 ① 취득가액의 원칙: 소득세법은 상속받은 자산의 취득가액을 상속이 개시된 날 현재의 평가액으로 보도록 정하고 있습니다. 이 평가액은 상속세 및 증여세법의 재산평가 규정에 따라 결정되므로, '상속세를 신고하고 그 가액이 그대로 인정되어 확정되었다면 그 평가액이 양도소득세의 취득가액이 되고, 신고가 없었거나 과세관청이 다른 가액으로 결정했다면 그 결정된 평가액이 기준이 됩니다'로 고쳐 신고가액과 법정 평가액을 구분한다.. ② 시가와 보충적 평가의 관계: 상속세 및 증여세법은 시가를 원칙으로 하고, 시가를 확인하기 어려울 때에만 공시가격 같은 보충적 평가액을 쓰도록 하고 있습니다. 공시가격은 통상 실제 거래가격보다 낮게 형성되므로, 이를 취득가액으로 삼으면 양도차익이 그만큼 부풀려집니다. ③ 평가액을 되돌릴 수 있는 시간: 시가로 인정되는 매매사례가액이나 감정가액은 상속이 개시된 날을 기준으로 법이 정한 평가기간 안의 것으로 한정되고, 그 기간을 벗어난 가액은 평가심의위원회의 심의를 거쳐야 비로소 시가로 볼 여지가 생깁니다. 신고를 마친 지 여러 해가 지난 뒤 새로 받은 감정평가로 당시의 상속재산가액을 소급해 올리는 방식은 실무에서 받아들여지기 어렵습니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 세액을 다시 계산해 달라고 구할 수 있는 기간이 남아 있더라도 그 근거가 될 시가 자료가 평가기간 안의 것이어야 하므로, 두 가지는 나누어 확인해야 합니다. 둘째, 상속이 개시된 날 전후의 평가기간 안에 같은 단지 유사 아파트의 매매사례가액이 있었다면 공시가격이 아니라 그 가액이 시가가 되었어야 하므로, 다시 따져 볼 여지가 남습니다. 셋째, 그 여지마저 없다면 취득가액은 신고한 공시가격으로 굳어지므로, 양도차익이 크게 잡히는 것을 전제로 세액을 미리 준비하는 편이 현실적입니다. 넷째, 공동상속이면 지분별로 각자 양도소득세를 계산하므로 세 부담도 상속인 각자에게 나뉘어 나타납니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 상속이 개시된 날 전후의 유사 아파트 실거래 자료를 모아 당시 시가로 인정될 만한 가액이 있었는지 확인하고, 그 결과를 들고 경정을 구할 실익이 있는지 세무사와 판단해 보시기 바랍니다. 둘째, 취득가액을 올리기 어렵다면 남는 조정 여지는 필요경비와 보유기간에 있으므로, 상속 이후 지출한 자본적 지출 증빙을 모으고 장기보유특별공제의 기산일이 상속이 개시된 날이라는 점을 계산에 반영하시기 바랍니다. 셋째, 같은 해에 다른 자산까지 양도할 계획이라면 양도소득이 합산되어 세율 구간이 올라갈 수 있으므로, 매도 연도를 나누는 방안도 함께 검토해 보시기 바랍니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.