살던 집이 재건축에 들어가면 당장 살 곳을 구하는 것만으로도 벅찬데, 그 집이 나중에 세금으로 돌아올지까지 살펴야 하니 부담이 크시겠습니다. ▶ 먼저 상황 정리 질문자는 1주택자로 거주하던 아파트가 재건축 사업에 들어가면서 이주해야 하는 상황입니다. 공사 기간 동안 지낼 집이 필요해 다른 주택을 한 채 매수해 실제로 거주하고 있습니다. 종전주택은 철거되어 조합원 지위로만 남아 있는 상태입니다. 새 아파트가 완공되면 그리로 입주하고 지금 사는 대체주택은 처분할 계획입니다. 일시적으로 두 채를 보유한 상태에서 대체주택을 팔 때 비과세를 받을 수 있는지가 궁금한 상황입니다. ▶ 대체주택 양도 시 살펴야 할 쟁점 ① 특례의 근거: 소득세법 시행령은 주택을 소유한 1세대가 재개발·재건축 사업의 시행 기간 중 거주를 위해 취득한 대체주택을 양도하는 경우, 정해진 요건을 갖추면 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용하도록 하고 있습니다. ② 취득 시기와 거주 요건: 대체주택은 사업시행계획인가일 이후에 취득한 것이어야 하고, 취득한 뒤 1년 이상 실제로 거주해야 합니다. 인가일 전에 미리 사둔 주택은 이 특례의 대상이 아니며, 인가일 현재 종전주택 외에 다른 주택을 보유하고 있지 않아야 한다는 점도 함께 확인해야 합니다. 대체주택 자체에는 2년 보유나 2년 거주 요건이 아니라 1년 이상 거주 요건이 적용된다는 점에서 일반적인 1세대1주택 비과세와 다릅니다. ③ 완공 후 이사와 양도 기한: 신축주택이 완성된 뒤 정해진 기간 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 하고, 대체주택도 신축주택 완성 전이나 완성 후 정해진 기간 안에 양도해야 합니다. 이 기간은 개정으로 연장된 이력이 있으므로 적용 시점의 규정으로 확인하는 것이 안전합니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 이 특례는 대체주택을 1세대1주택으로 보아 주는 것이지 세금을 전부 없애 주는 것은 아니어서, 양도가액이 고가주택 기준을 넘으면 초과분에 대응하는 부분은 여전히 과세됩니다. 둘째, 사업시행계획인가일보다 앞서 대체주택을 취득했다면 다른 요건을 모두 갖추었더라도 취득 순서 하나 때문에 특례가 적용되지 않으므로, 인가일과 매매계약일·잔금일의 선후를 가장 먼저 따져야 합니다. 셋째, 완공 후 이사와 거주 요건을 채우지 못하면 이미 적용받은 비과세가 사후에 부인될 수 있습니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 조합을 통해 사업시행계획인가일자를 확인하고 대체주택 취득일과의 선후를 서류로 명확히 정리해 두시기 바랍니다. 둘째, 대체주택에 실제로 거주한 사실은 주민등록과 함께 관리비·공과금 납부 자료로 남겨두시는 것이 좋습니다. 셋째, 신축주택 입주 일정과 대체주택 매도 일정을 함께 놓고 기한 안에 처리될 수 있도록 미리 계획을 세우시길 권합니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.