비워 둔 땅도 아니고 주차 공간으로 빌려주며 임대료까지 받아 왔다면 당연히 사업용으로 보일 만합니다. 그런데 세법은 실제 쓰임새만 보지 않고 등록과 수입 규모라는 잣대를 함께 들이댑니다. ▶ 먼저 상황 정리 상담자는 어머니에게서 물려받은 도심 나대지를 건물 없이 그대로 두고 인근 이용자에게 주차 공간으로 빌려주며 임대료를 받아 왔습니다. 이제 이 땅을 매도하려는데, 건물이 없는 땅은 비사업용토지로 분류되어 세율이 무겁게 붙는다는 이야기를 들으셨습니다. 주차장으로 실제 사용하고 임대료도 받아 왔는데 왜 비사업용으로 볼 수 있는지, 판정을 뒤집을 방법이 있는지 궁금해하시는 상황입니다. ▶ 나대지를 양도할 때 비사업용토지 판정에서 살펴야 할 쟁점 ① 기간 기준: 소득세법은 토지를 보유한 기간 중 일정 기간 이상 사업에 직접 쓰지 않으면 비사업용토지로 보도록 하고 있습니다. '2016년 이후 현재까지 적용되는 기준으로는'처럼 연도를 명시하거나, 세 수치를 본문에서 빼고 '법이 정한 기간 요건을 모두 충족해야 하며 그 기준은 양도 시점 기준으로 확인해야 합니다'로 서술한다., 이 가운데 하나라도 미치지 못하면 비사업용으로 분류될 수 있습니다. ② 나대지와 주차장의 구분: 건물이 없어 지방세법상 재산세가 종합합산으로 과세되는 토지는 원칙적으로 비사업용으로 봅니다. 다만 주차장으로 쓰는 토지는 사업자등록을 하고 주차장 운영에서 얻는 연간 수입금액이 토지가액에 견주어 법이 정한 비율 이상일 때 사업용으로 인정받을 수 있는데, 이 비율은 시행령에 정해져 있으므로 양도 시점의 기준으로 확인해야 합니다. ③ 완화 규정과 세 부담: 법령에 따라 사용이 제한되는 등 법이 정한 부득이한 사유가 있으면 그 기간을 사업용으로 보아 주는 규정이 있습니다. 다만 상속으로 받았다는 사정만으로 도심 나대지가 사업용이 되지는 않고, 상속받은 농지처럼 특정 지목의 토지에 한해 상속 후 정해진 기간 안에 양도하면 사업용으로 보아 주는 규정이 따로 있을 뿐입니다. 비사업용으로 확정되면 기본세율에 일정 세율이 더해져 과세되지만, 장기보유특별공제까지 배제되지는 않습니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 주차 공간으로 쓴 사실만으로는 부족하고, 사업자등록과 임대료 수입 규모라는 두 가지 요건이 함께 충족되어야 사업용 인정 가능성이 열립니다. 둘째, 인근 상인에게 사실상 무상에 가깝게 빌려주었거나 임대료를 현금으로만 받아 기록이 없다면 수입금액 기준을 입증하기 어렵습니다. 셋째, 상속으로 취득한 토지는 사업용 사용 기간을 상속이 개시된 날부터 계산하는 것이 원칙이므로, 어머니가 보유하시던 기간까지 더해진다고 보고 계산하면 결론이 달라질 수 있습니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 주차장 임대에 대한 사업자등록 여부와 그동안의 임대소득 신고 내역을 점검해 사업용 사용 기간을 정리해 보시기 바랍니다. 둘째, 임대차계약서와 입금 내역을 연도별로 묶어 두면 기간 기준과 수입금액 기준을 동시에 입증하는 자료가 됩니다. 셋째, 요건이 모자란다면 매도를 서두르기보다 요건을 갖춘 상태로 필요한 기간을 채운 뒤 양도하는 방안을 세무사와 함께 설계해 보시는 것이 좋습니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.