한 번의 거래에 증여와 양도가 섞여 있으니, 어느 쪽 잣대를 대야 할지 헷갈리시는 것이 당연합니다. ▶ 먼저 상황 정리 아버지는 15년 넘게 보유하며 실제로 거주한 아파트 한 채만 소유하고 계시고, 현재는 그 집에 전세를 놓은 상태입니다. 질문자는 전세보증금 반환채무를 떠안는 조건으로 이 아파트를 증여받으려 합니다. 부담부증여는 하나의 거래이지만 세법에서는 채무 부분과 나머지 부분을 갈라 각각 다른 세목으로 다루기 때문에, 1세대1주택 비과세가 어디까지 미치는지가 쟁점이 됩니다. ▶ 1주택자의 부담부증여에서 살펴야 할 쟁점 ① 거래의 이중 성격: 소득세법은 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분을 양도로 보도록 정하고 있습니다. 즉 보증금에 해당하는 만큼은 아버지의 양도소득세 문제이고, 나머지 부분은 질문자의 증여세 문제입니다. ② 비과세 규정의 적용 범위: 소득세법의 1세대1주택 비과세는 부담부증여로 인해 양도로 보는 부분에도 적용될 수 있습니다. 아버지 세대가 다른 주택을 보유하지 않고 보유기간과 거주기간 요건을 충족한다면, 채무 상당 양도분의 양도차익도 비과세될 여지가 있습니다. 다만 주택 전체의 평가액이 고가주택 기준을 넘는 경우에는 그 초과분에 대응하는 양도차익이 과세되며, 기준금액은 2026년 기준으로 확인이 필요합니다. ③ 채무 인수의 입증: 상속세 및 증여세법은 직계존비속 사이의 부담부증여에 대해 수증자가 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하도록 정하고 있습니다. 임대차계약서상 임대인 명의 변경, 확정일자와 보증금 반환 주체 등 객관적 자료로 인수 사실을 증명하지 못하면 전체가 단순증여로 처리될 수 있습니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 아버지가 요건을 갖춘 1세대1주택자라면 채무 부분에 붙는 양도소득세 부담은 크게 줄거나 없을 여지가 있어, 부담부증여의 실익이 상당히 커집니다. 둘째, 그러나 증여세는 별개입니다. 전체 평가액에서 보증금을 뺀 금액이 증여재산가액이 되고, 여기에 직계존속으로부터 증여받은 경우의 증여재산공제를 적용해 계산합니다. 셋째, 취득세도 성격이 갈립니다. 채무 상당 부분은 유상취득, 나머지는 무상취득 세율이 적용되는 구조여서 총부담을 미리 따져 봐야 합니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 아버지 세대의 주택 수와 보유·거주기간을 먼저 확정하고, 세대 판정에 영향을 줄 수 있는 다른 주택이나 분양권이 없는지 확인하십시오. 둘째, 증여 시점에 임대인 지위를 질문자로 변경하고 이후 보증금 반환도 질문자 자금으로 이루어지도록 자금 흐름을 남겨 두시기 바랍니다. 셋째, 과세관청은 부담부증여 이후 채무가 실제로 누구 돈으로 정리되는지 사후에 확인하므로, 상환 능력을 뒷받침할 소득 자료를 함께 준비해 두시는 편이 안전합니다. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.