입주까지 마치고 나면 보유기간이 언제부터 쌓이는지가 의외로 헷갈리는 대목입니다. 며칠 차이로 결과가 갈리는 영역이라 미리 확인해 두시는 편이 좋습니다. ▶ 먼저 상황 정리 질문자는 다른 사람이 당첨받은 아파트 분양권을 웃돈을 주고 승계취득한 뒤 잔금을 치르고 입주해 실제로 거주하고 있습니다. 세대 전체로 이 주택 외에 다른 주택은 없습니다. 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 한다는데, 그 기산일이 분양권을 매수한 날인지 잔금을 치른 날인지 판단이 서지 않는 상황입니다. 소유권이전등기가 다소 늦어진 사정도 있습니다. ▶ 보유기간 기산을 따질 때 살펴야 할 쟁점 ① 취득시기의 원칙: 소득세법은 자산의 취득시기와 양도시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 정하고 있고, 같은 법 시행령이 대금청산일이 분명하지 않은 경우의 등기접수일 등 예외를 규정하고 있습니다. 또한 분양받은 자산처럼 대금을 청산할 때까지 목적물이 완성되지 않은 경우에는 그 목적물이 완성된 날을 취득시기로 봅니다. ② 분양권 보유기간의 불산입: 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리일 뿐 주택 자체가 아니므로, 분양권으로 보유한 기간은 1세대1주택 비과세 판정을 위한 주택 보유기간에 합산되지 않는 것이 원칙입니다. 종전주택의 보유기간을 이어받는 재개발·재건축 원조합원 입주권과는 구별해서 보아야 합니다. ③ 보유·거주요건의 적용: 소득세법 시행령에 따라 2년 이상 보유가 필요하고, 취득 당시 조정대상지역에 해당했다면 2년 이상 거주까지 요구됩니다. 조정대상지역 여부는 주택의 취득일을 기준으로 보는 것이 원칙이나, 무주택 세대가 지정 공고일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 거주요건이 적용되지 않는 예외도 있어 계약 시점과 지정 시점을 함께 따져 보아야 합니다. ▶ 현실적인 판단 첫째, 기산일은 분양권을 매수한 날이 아니라 잔금청산일과 목적물 완성일의 선후를 반영해 정해지는 것이 일반적입니다. 둘째, 등기접수일은 대금청산일이 불분명할 때 보충적으로 쓰이는 기준이므로, 잔금 영수증과 이체내역이 분명하면 등기가 늦었다는 사정만으로 불리해지지는 않습니다. 셋째, 기산일을 잘못 계산해 2년에 며칠이라도 미치지 못하면 비과세가 통째로 부인되고 단기 보유에 따른 높은 세율까지 문제될 수 있습니다. ▶ 현실적으로 취할 수 있는 방향 첫째, 분양계약서와 권리 승계계약서, 잔금 납부 영수증, 사용승인일을 확인할 수 있는 자료를 한자리에 모아 취득시기를 먼저 확정하시기 바랍니다. 둘째, 매도 계약을 잡기 전에 2년 요건 충족일을 계산하고 잔금일을 그 이후로 정하는 방식으로 일정을 설계하는 것이 안전합니다. 셋째, 승계 당시 지급한 프리미엄은 취득가액에 포함될 수 있으므로 지급 사실을 확인할 수 있는 계약서와 이체내역을 반드시 보관해 두십시오. ※ 이 내용은 일반적인 세무 정보이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 정확한 판단을 위해서는 세무사와 직접 상담하시기 바랍니다.