전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고(다음 세입자가 안 구해졌다며 세입자를 구하든가 전세를 더 살라고 함), 대화도 안 통해 답답한 상황에서, 최대한 빨리 이사 가고 싶은데 법적으로 해결할 방법이 없는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '다음 세입자가 안 구해지는 것은 임차인의 책임이 아님'을 설명드립니다. ① 전세(임대차) 계약 기간이 만료되면, 임대인(집주인)은 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. ② '다음 세입자가 구해지지 않았다'는 것은 임대인의 사정일 뿐, 임차인이 책임질 문제가 아닙니다. ③ 즉 다음 세입자를 구하는 것과 관계없이, 계약이 만료되었으면 임대인은 보증금을 반환해야 하므로, 임대인이 '세입자가 안 구해져서 못 준다'고 하는 것은 정당한 이유가 되지 않습니다. '내용증명 발송으로 압박'을 안내드립니다. ① 우선, 임대인에게 (계약 해지·만료를 통지한 후) 보증금을 반환하지 않으면 법적 조치(소송 등)를 하겠다는 취지의 '내용증명'을 발송하여 압박하시기 바랍니다. ② 변호사 명의로 내용증명을 송달하면, 임대인에게 더 강한 압박이 될 수 있습니다. ③ 즉 보증금 반환이 이루어지지 않으면 본안소송을 청구하겠다는 내용을 기재하여 내용증명을 발송하시기 바랍니다. '임차권등기명령(이사 가기 위해 필요)'을 강조드립니다. ① 질문자님께서 '최대한 빨리 이사 가고 싶다'고 하셨는데, 보증금을 돌려받기 전에 이사(전출)를 가 버리면, ㉠ '대항력'과 '우선변제권'을 잃게 되어, 나중에 보증금을 받는 데 불리해질 수 있습니다. ② 따라서 이사를 가기 전에, '임차권등기명령'을 신청하여, 그 등기가 완료된 것을 확인한 후에 이사를 가셔야 합니다. ③ 임차권등기명령을 하면, 이사를 가더라도 대항력·우선변제권이 유지되어, 보증금을 안전하게 확보한 상태에서 이사할 수 있습니다. ④ 즉 이사를 가려면 반드시 임차권등기명령을 먼저 진행하고 등기 완료를 확인한 후에 이사하시기 바랍니다(이는 임대인을 압박하는 방법도 됩니다). '보증금 반환 소송·강제집행'을 안내드립니다. ① 그럼에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, '보증금 반환 청구 소송(본안소송)'을 제기하실 수 있습니다. ② 보증금 반환 소송은 통상 4개월 정도 소요되며, 승소하여 판결문(집행권원)을 받으면, 그에 기하여 임대인의 재산(그 집 등)에 '강제집행(강제경매 등)'을 하여 보증금을 회수할 수 있습니다. ③ 즉 소송 → 판결 → 강제집행(강제경매)의 절차로 보증금을 회수할 수 있습니다. ④ 임차권등기명령을 먼저 해 두면, 소송·강제집행 과정에서도 유리합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 다음 세입자가 안 구해지는 것은 임대인의 사정일 뿐 임차인이 책임질 문제가 아니고 계약이 만료되면 임대인은 보증금을 반환해야 하므로, ② 임대인에게 (변호사 명의로) 보증금을 반환하지 않으면 본안소송을 청구하겠다는 취지의 내용증명을 발송하여 압박하시고, ③ 최대한 빨리 이사 가시려면 보증금을 받기 전에 이사(전출)하면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있으므로 반드시 '임차권등기명령'을 신청하여 등기 완료를 확인한 후에 이사하시며(임대인 압박 방법도 됨), ④ 그럼에도 반환하지 않으면 보증금 반환 청구 소송(통상 4개월)을 제기하여 판결문(집행권원)을 받아 임대인의 재산에 강제집행(강제경매)하여 보증금을 회수하시되, 자세한 것은 법률 자문을 받아 진행하시길 권해드립니다. 정리하면, 다음 세입자가 안 구해지는 것은 임대인의 사정일 뿐 임차인이 책임질 문제가 아니고, 계약이 만료되면 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 임대인에게 (변호사 명의로) 내용증명을 발송해 압박하시고, 이사를 가시려면 보증금을 받기 전에 반드시 임차권등기명령을 신청해 등기 완료를 확인한 후 이사하십시오(그래야 대항력·우선변제권이 유지됨). 그럼에도 반환하지 않으면 보증금 반환 소송(통상 4개월)을 제기해 판결문으로 강제집행(강제경매)하여 회수할 수 있으니, 법률 자문을 받아 진행하시길 권해드립니다.