오랜 기간 실거주하신 주택이 조합원 입주권으로 전환된 상태에서 양도하실 경우 비과세를 받을 수 있는지 궁금하신 것으로 보입니다. 결론적으로 말씀드리면, 일정 요건을 충족하면 조합원 입주권 상태에서 양도하더라도 1세대1주택에 준하는 양도소득세 비과세 특례를 적용받으실 수 있습니다. ①소득세법 제89조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제156조의2에 따르면, 관리처분계획 인가일 현재 1세대가 1주택(또는 1조합원입주권)만을 보유하고 있었고, 그 종전 주택이 양도소득세 비과세 요건(보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역인 경우 거주기간 2년 이상 추가)을 충족한 상태에서 관리처분계획인가로 조합원입주권으로 전환된 경우, 이를 양도할 때에도 비과세 특례가 적용됩니다. ②질문자님처럼 20년 넘게 보유하고 실거주까지 하신 경우라면 보유기간과 거주기간 요건은 이미 충분히 충족되었을 가능성이 높습니다. ③다만 조합원입주권 상태에서의 양도가액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택에 준하여 과세 대상 양도차익을 안분 계산하게 되므로, 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 일부 과세가 이루어질 수 있습니다. ④또한 관리처분계획인가일 이후 새로 다른 주택을 취득하는 등 세대의 주택 수에 변동이 있었다면 일시적 2주택(1주택+1입주권) 특례 요건(통상 3년 이내 종전 입주권 처분 등)을 별도로 충족해야 비과세가 유지되므로, 단순히 오래 보유했다는 사실만으로 안심할 수는 없습니다. 따라서 대응 방법으로는, ①관리처분계획인가일 당시 세대가 보유한 주택·입주권 수를 먼저 확인하시고, ②종전 주택의 보유기간과 거주기간이 비과세 요건을 충족했는지 등기부등본과 주민등록초본으로 재확인하시며, ③양도가액이 12억원을 초과할 가능성이 있다면 고가주택 안분 계산에 따른 예상 세액을 사전에 산출해보시고, ④인가일 이후 다른 주택을 취득하신 이력이 있다면 일시적 2주택 특례 요건과 처분 기한을 반드시 세무대리인과 함께 점검하시는 것이 바람직합니다. 정리하면, 관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 요건을 충족한 상태에서 전환된 조합원입주권은 일정 요건 하에 비과세 특례를 적용받을 수 있으나, 고가주택 기준과 세대의 주택 수 변동 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.