아버님께 물려받은 아파트를 시세 상승 후 매도하려 하시는데, 취득가액 산정 방식과 세금 부담이 걱정되시는 것으로 보입니다. 먼저 '증여받은 부동산의 양도소득세는 취득가액 산정 방식이 핵심'입니다. ①원칙적으로 증여받은 재산을 나중에 양도할 때 양도차익을 계산하는 취득가액은 실제로 산 가격이 아니라 증여받을 당시 증여세 과세가액으로 평가된 금액을 취득가액으로 봅니다. 말씀하신 사례라면 3년 전 증여 당시 신고하신 6억 원이 원칙적인 취득가액이 됩니다. ②다만 소득세법 제97조의2에서 정한 '이월과세' 규정을 주의해야 합니다. 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 증여받은 날로부터 10년 이내(2023년부터 종전 5년에서 10년으로 확대됨)에 양도하는 경우, 양도소득세 계산 시 취득가액을 증여받은 금액이 아니라 증여자(아버님)가 원래 그 아파트를 취득했던 당시의 가액으로 다시 계산합니다. ③말씀하신 사례는 증여받은 지 3년이 지난 시점으로 10년 이내에 해당하므로 이월과세 대상이 되어 아버님이 처음 아파트를 매입하셨을 때의 가액이 취득가액이 될 가능성이 높고, 이 경우 양도차익이 훨씬 커져 양도소득세 부담도 함께 늘어날 수 있습니다. ④다만 이월과세가 적용되더라도 증여 당시 실제로 납부하신 증여세는 양도소득세 계산 시 필요경비로 공제받을 수 있어 이중과세 부담은 일부 완화됩니다. 한편 '1세대 1주택 비과세 여부가 관건'이라는 점도 중요합니다. ①소득세법상 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간 2년 이상, 조정대상지역인 경우 거주기간 2년 이상 추가 충족)을 갖추어 양도소득세 자체가 비과세되는 경우에는 애초에 과세할 양도소득이 없으므로 이월과세 규정도 적용되지 않는다는 점이 중요합니다. 이월과세는 어디까지나 과세되는 양도소득을 계산하는 방식에 관한 규정이기 때문입니다. ②말씀하신 것처럼 현재 다른 주택이 없는 1세대 1주택자이고, 보유기간과 필요시 거주기간 요건을 충족했다면 비과세 대상이 되어 이월과세와 무관하게 양도소득세가 발생하지 않을 가능성이 있습니다. ③다만 실거래가 12억 원을 초과하는 고가주택에 해당하면 12억 원 초과분에 대해서는 1세대 1주택자라도 일부 양도소득세가 과세되므로, 이 경우 이월과세 적용 여부에 따라 초과분의 취득가액이 달라질 수 있습니다. ④보유기간 계산 시 증여받은 날을 기준으로 하는지, 이월과세가 적용되어 증여자의 취득일을 기준으로 하는지도 별도 쟁점이 될 수 있어 정밀한 검토가 필요합니다. 따라서 대응 방법으로는, ①현재 시세 8억 원 매도가 고가주택 기준(실거래가 12억 원) 이하인지, 보유·거주 요건을 충족한 1세대 1주택 비과세 대상인지를 먼저 확인하고 ②비과세 대상이 아니라면 이월과세 적용 여부(증여일로부터 10년 경과 여부)에 따라 취득가액을 증여 당시 가액으로 볼지 아버님의 당초 취득가액으로 볼지를 정확히 판단하며 ③증여 당시 납부한 증여세 신고서와 아버님의 당초 취득 관련 매매계약서 등 자료를 미리 확보하고 ④매도 시점과 계약 조건에 따라 세부담이 크게 달라질 수 있으므로 매매계약 체결 전에 미리 세무 검토를 받으시는 것이 좋습니다. 정리하면, 증여받은 지 10년 이내에 양도하면 이월과세로 취득가액이 증여자 기준으로 재산정될 수 있지만, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 이 문제 자체가 발생하지 않을 수 있습니다. 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.