입주한 지 얼마 되지 않은 아파트에서 누수 피해까지 겪으시면서 시행사와 시공사가 서로 책임을 떠넘겨 답답하고 막막하셨을 것으로 보입니다. 먼저 '하자보수책임의 주체'를 살펴보면, ① 공동주택관리법상 아파트를 분양한 사업주체(통상 시행사)가 입주자에 대해 1차적인 하자보수책임을 부담하는 것이 원칙이고, 누수와 같은 방수 관련 하자는 하자보수 대상 기간이 통상 5년으로 비교적 길게 인정됩니다. ② 시공사는 시행사와의 도급계약에 따른 책임을 지는 것이 원칙이라 입주자와 직접적인 계약관계가 없다는 주장 자체는 형식상 틀린 말은 아닙니다. ③ 다만 시공사의 부실시공이 원인임이 명백하고 시행사가 그 배상자력이 부족한 경우 등에는 시공사를 상대로 한 불법행위 책임을 별도로 물을 여지가 있고, ④ 시행사가 예치한 하자보수보증금을 통해 보수비용을 충당할 수도 있습니다. 다음으로 '분쟁 해결 절차'를 살펴보면, ① 국토교통부 산하 하자심사·분쟁조정위원회에 무료로 하자심사를 신청할 수 있고 여기서 하자 여부와 책임 소재에 대한 전문적 판단을 받을 수 있습니다. ② 개인 세대의 누수라도 건물 구조상 원인이 공용부분에 있을 수 있어 입주자대표회의와 함께 대응하는 것이 유리한 경우가 많습니다. ③ 조정이 원활하지 않으면 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 소송을 제기할 수 있고, ④ 이 경우 누수 원인과 규모를 특정하기 위한 하자감정 절차가 함께 진행되는 것이 일반적입니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 누수 발생 경위와 피해 사진, 관리사무소 및 시행사·시공사와의 연락 내역을 꼼꼼히 기록해두고, ② 하자심사·분쟁조정위원회에 신청해 공적인 하자 판정을 받으며, ③ 시행사를 1차 책임자로 하되 필요시 시공사에 대한 책임도 함께 검토하고, ④ 조정이 이루어지지 않으면 손해배상청구 소송으로 나아가는 것을 고려해볼 수 있습니다. 정리하면, 원칙적인 창구는 시행사이지만 부실시공 정황이 뚜렷하다면 시공사에 대한 책임 추궁도 함께 검토할 필요가 있습니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.