하자담보책임기간이 지났다는 이유로 시공사로부터 보수를 거부당해 답답하고 억울한 심정이실 것으로 보입니다. 특히 준공 초기부터 부실시공 정황이 있었다면 더욱 그러하실 것입니다. 먼저 '담보책임기간 도과와 무관하게 불법행위로 인한 손해배상청구는 별도로 가능할 수 있다'는 점을 말씀드립니다. 공동주택관리법상 담보책임기간(제36조, 제37조)은 하자보수청구권의 존속기간일 뿐, 손해배상청구권 자체를 곧바로 소멸시키는 것은 아닙니다. ① 시공상 중대한 과실로 인한 하자라면 민법 제750조 불법행위에 기한 손해배상청구권을 별도로 행사할 수 있고, ② 이 경우 소멸시효는 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위일로부터 10년(민법 제766조)이 적용되며, ③ 최근 누수와 균열을 발견한 시점을 기산점으로 볼 여지가 있어 소멸시효가 아직 완성되지 않았을 가능성이 있고, ④ 다만 담보책임기간 경과 후의 청구는 하자의 존재와 시공상 과실을 입주자 측이 직접 입증해야 하는 부담이 따릅니다. 다음으로 '구조내력에 영향을 미치는 중대한 하자라면 담보책임기간이 더 길게 적용될 수 있다'는 점도 중요합니다. 공동주택관리법 시행령 별표4는 하자 유형별로 담보책임기간을 달리 정하고 있고, 내력구조부는 최대 10년까지 적용됩니다. ① 지하주차장 천장의 균열이 단순 마감하자가 아니라 구조안전에 영향을 미치는 하자인지 정밀안전진단으로 확인할 필요가 있고, ② 구조적 하자로 판정되면 더 긴 담보책임기간이 적용되어 여전히 기간 내일 가능성이 있으며, ③ 하자진단은 관리사무소 또는 하자심사·분쟁조정위원회를 통해 공적으로 진행하는 것이 유리하고, ④ 진단 결과는 이후 소송에서 핵심 증거자료로 활용됩니다. 마지막으로 '국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회를 통한 조정절차를 활용할 수 있다'는 점입니다. 공동주택관리법 제39조에 근거합니다. ① 입주자대표회의 또는 입주자가 직접 조정을 신청할 수 있고, ② 소송에 비해 비용과 시간이 절감되고 전문위원의 기술적 판단을 받을 수 있으며, ③ 조정이 결렬되더라도 그 과정에서 확보된 자료는 이후 민사소송에서 그대로 활용할 수 있고, ④ 시공사가 조정에 응하지 않으면 결국 민사소송을 통해 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 절차로 나아가게 됩니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 지하주차장 누수와 균열이 구조내력에 영향을 미치는 중대한 하자인지 전문기관의 정밀안전진단을 먼저 받아보고, ② 진단 결과 구조적 하자로 판정되면 더 긴 담보책임기간이 적용되는지 확인하여 하자보수청구를 다시 시도하며, ③ 담보책임기간이 실제로 도과되었더라도 시공상 과실이 인정되는 범위에서 불법행위에 기한 손해배상청구를 소멸시효 내에 검토하고, ④ 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청해 시간과 비용을 절감하는 방법을 함께 고려하는 것이 필요합니다. 정리하면, 담보책임기간이 지났다고 해서 곧바로 모든 구제수단이 사라지는 것은 아니며, 하자의 성격과 발견 시점에 따라 손해배상청구나 분쟁조정을 통한 구제 가능성을 검토해볼 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.