직장생활과 병행해 상가를 임대하시다가 공실과 대출이자 부담으로 결손금이 발생하여, 이를 근로소득과 통산해 세금 부담을 줄일 수 있는지 궁금하신 것으로 보입니다. 결론부터 말씀드리면, 상가와 같은 일반 부동산임대업에서 발생한 결손금은 원칙적으로 근로소득 등 다른 종합소득금액과 통산되지 않습니다. ① 소득세법 제45조는 부동산임대업(주거용 건물 임대업 제외)에서 발생한 결손금을 그 과세기간의 다른 종합소득금액에서 공제하지 않도록 규정하고 있습니다. ② 이는 임대소득이 실제 현금흐름과 무관하게 감가상각비 등 장부상 비용으로 인위적으로 결손을 만들어 다른 소득의 세금을 줄이는 것을 방지하기 위한 취지입니다. ③ 다만 예외적으로 주택(주거용 건물) 임대업에서 발생한 결손금은 다른 종합소득금액과 통산이 가능하므로, 임대 대상이 상가인지 주택인지에 따라 취급이 달라집니다. ④ 통산되지 않는 결손금이라고 사라지는 것은 아니고, 해당 부동산임대소득에서 발생한 결손금으로서 이월공제 대상이 됩니다. 이월공제와 관련해서는, '결손금은 향후 부동산임대소득에서만 공제할 수 있다'는 점을 유의하셔야 합니다. ① 2020년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간부터 발생한 결손금은 15년간 이월하여 이후 발생하는 부동산임대소득금액에서 순차로 공제받을 수 있습니다. ② 이월결손금 공제는 신고를 통해서만 인정되므로, 결손금이 발생한 연도와 그 이후 연도 모두 종합소득세 확정신고를 성실하게 해두어야 나중에 공제를 받을 때 다툼이 없습니다. ③ 만약 해당 상가를 양도하게 되면 임대소득에서 공제받지 못한 이월결손금은 양도소득세 계산과는 별개의 문제로, 양도소득금액에서 공제되지 않는다는 점도 유의하셔야 합니다. ④ 공동명의로 임대하고 있다면 결손금도 지분별로 안분되어 각자의 종합소득세 신고에 반영됩니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임대 대상 부동산이 상가인지 주택인지를 먼저 구분해 통산 가능 여부를 확인하시고, ② 상가 임대소득 결손금이라면 통산이 아닌 이월공제 대상임을 전제로 매년 종합소득세 신고를 빠짐없이 진행해 이월결손금을 정확히 관리하시며, ③ 공실 장기화나 대출이자 부담이 계속될 것으로 예상된다면 임대차 구조나 대출 비중 조정 등 사업적 대응도 함께 검토하시고, ④ 향후 임대소득이 흑자로 전환되는 시점에 이월결손금을 놓치지 않고 공제받을 수 있도록 세무 기록을 체계적으로 관리하시기 바랍니다. 정리하면, 상가 임대소득에서 발생한 결손금은 근로소득 등 다른 소득과 바로 합산 공제되지는 않지만, 15년간 이월하여 향후 부동산임대소득에서 공제받을 수 있습니다. 다만 개별 임대 형태, 공동명의 여부, 대출 구조 등에 따라 세부 처리가 달라질 수 있으므로 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.