임대인이 사전 통보 없이 주택을 매도해 소유권이 넘어가면서 보증금과 거주에 대한 불안감이 크신 상황으로 보입니다. 다행히 임차인을 보호하기 위한 대항력 제도가 마련되어 있어, 요건을 갖추셨다면 크게 걱정하지 않으셔도 되는 경우가 많습니다. 먼저 '대항력의 발생과 유지'를 살펴보겠습니다. ①주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 질문 주신 것처럼 이미 전입신고를 마치고 실제 거주하고 계신다면 대항요건은 갖추어진 것으로 보입니다. ②같은 법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인, 즉 새로운 소유자가 임대인의 지위를 그대로 승계한다고 규정하고 있습니다. 이는 매매계약 당사자 간 별도 특약이 있더라도 임차인에게는 영향을 미치지 않는 강행규정적 성격을 가지므로, 집주인이 바뀌었다는 사정만으로 계약이 해지되거나 임차인이 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. ③다만 대항력은 전입신고와 실제 거주가 계속 유지되어야 인정되므로, 소유권 이전 사실을 알았다고 해서 임의로 전출하시면 안 됩니다. 다음으로 '보증금 반환 상대방과 확정일자의 의미'입니다. ①임대인 지위가 새 소유자에게 승계되므로, 계약 종료 시 보증금 반환 채무자는 원칙적으로 매도 당시의 종전 임대인이 아니라 현재의 소유자인 새 집주인이 됩니다. ②이미 확정일자까지 받아두셨다면 향후 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가는 최악의 상황이 오더라도, 확정일자를 기준으로 한 우선변제권에 따라 후순위 권리자보다 앞서 보증금을 변제받을 수 있는 지위를 갖추게 됩니다. ③다만 대항력 및 우선변제권의 순위는 전입신고와 확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로 판단되므로, 등기부상 근저당권 등 다른 권리의 설정일과 비교해 순위가 어떻게 되는지는 등기부를 통해 별도로 확인해 두시는 것이 안전합니다. 따라서 대응 방법으로는, ①현재의 전입신고와 실거주 상태를 계약 종료 시까지 그대로 유지하시고, ②등기부등본을 발급받아 새로운 소유자의 인적사항과 근저당권 등 선순위 권리 설정 여부를 확인하며, ③계약 만료가 다가오면 새 소유자를 상대로 임대차계약 갱신 또는 보증금 반환을 청구하고, ④필요하다면 임차권등기명령 등 추가 보전조치를 검토하시는 것이 좋습니다. 정리하면, 전입신고와 실거주를 유지하고 계신다면 매매로 인한 소유자 변경만으로 대항력이 상실되지는 않으며, 보증금 반환 책임은 새 소유자에게 승계됩니다. 다만 개별 사안의 권리순위 등은 등기부 확인이 필요하므로 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.